進入2019年，國內房地產市場開始逐漸走出2018年的陰霾，不少地方的樓市都出現了"小陽春"，昔日冷清的土地也明顯回暖。在融資端，隨著政策的變化，房企發債的動作也明顯增多。
融資窗口(kou)期的到來，給了企業新的機會，那些聰明的開發商在(zai)抓(zhua)住融資機遇的同(tong)時，更借助(zhu)靈活的融資技巧，有效地(di)優化了債務結構，降低(di)了融資成(cheng)本(ben)。
繼5月(yue)28日成(cheng)功發行一筆金(jin)額(e)為(wei)6億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)、4.5年(nian)不可贖回的優先(xian)永久資本證券（高級永續債）之后，雅居(ju)樂(le)(le)于6月(yue)14日宣布增發1億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)，兩筆合(he)計7億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)將用(yong)于置換雅居(ju)樂(le)(le)在2013年(nian)發行、利(li)率已達到(dao)10.215%的永續債，金(jin)額(e)同樣為(wei)7億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)。此(ci)前，雅居(ju)樂(le)(le)已發布了針對該筆舊永續債的贖回公(gong)告。
據(ju)了(le)解，這種“6+1”的(de)發債(zhai)節奏，是雅居(ju)樂根(gen)據(ju)市場(chang)情況，為了(le)達到進一步降低(di)融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本而采取的(de)靈活融(rong)資(zi)(zi)安排(pai)，在(zai)保(bao)證了(le)融(rong)資(zi)(zi)額度的(de)同時，還為雅居(ju)樂節省(sheng)了(le)1億美元永續債(zhai)近(jin)一個月的(de)利息支(zhi)出。
“6+1”發債節奏有效降低融資成本
歷史資料顯示，雅居樂曾于(yu)2013年1月宣(xuan)布(bu)與(yu)匯豐(feng)、瑞(rui)銀(yin)(yin)、摩(mo)根士(shi)丹利及(ji)工銀(yin)(yin)國際訂立認購協議，內容有關發(fa)行一筆7億美元的永續債。
此前6月(yue)11日(ri)，雅(ya)居樂宣布，將于7月(yue)18日(ri)就這(zhe)筆(bi)7億美(mei)元(yuan)永(yong)續債全數(shu)贖回。為(wei)此，雅(ya)居樂在近期先后進(jin)行了兩次融資。5月(yue)28日(ri)，雅(ya)居樂公(gong)告稱，公(gong)司成功發(fa)行一筆(bi)金額為(wei)6億美(mei)元(yuan)高(gao)級永(yong)續債，年利(li)率(lv)為(wei)8.375%；在此基礎上，6月(yue)14日(ri)，雅(ya)居樂又以同樣利(li)率(lv)成本(ben)增發(fa)1億美(mei)元(yuan)。
據(ju)了(le)解，根(gen)據(ju)當(dang)時的發(fa)債(zhai)協議，被贖回的2013年7億美元永(yong)續(xu)債(zhai)目前利率(lv)已經達到了(le)10.215%，比新(xin)發(fa)行永(yong)續(xu)債(zhai)8.375%的利率(lv)水平高(gao)了(le)將近兩個百分點。因此，由于(yu)金額相同(tong)，置換后，不僅不會增加雅(ya)居樂的債(zhai)務(wu)總額，還可有效降(jiang)低融資成本。
事實(shi)上(shang)，僅(jin)從雅(ya)居樂近期發行(xing)(xing)的(de)(de)這兩筆永(yong)續(xu)債本身來(lai)看，8.375%的(de)(de)年(nian)(nian)(nian)利率不僅(jin)低于2013年(nian)(nian)(nian)那筆舊永(yong)續(xu)債如(ru)今的(de)(de)利率水平，即(ji)使(shi)與同期發行(xing)(xing)永(yong)續(xu)債的(de)(de)同行(xing)(xing)相比，也明顯偏低。此前6月13日，正(zheng)榮(rong)地產集團對外宣布發行(xing)(xing)一筆金額為2億美元、2.6年(nian)(nian)(nian)不可贖回的(de)(de)優先永(yong)續(xu)資(zi)本證券，初步分派率每年(nian)(nian)(nian)為10.25%。
對(dui)(dui)此，業(ye)內人士分析指(zhi)出，發(fa)債(zhai)成本與發(fa)債(zhai)單(dan)位(wei)的(de)資(zi)質密(mi)切相關，企業(ye)信用評級越(yue)高(gao)，相對(dui)(dui)利率自然越(yue)低。
負債率位于同業較低水平
由于雅(ya)居(ju)樂(le)兩(liang)輪(lun)發新債(zhai)(zhai)只是(shi)為了置換舊(jiu)債(zhai)(zhai)，因此并不會增加雅(ya)居(ju)樂(le)的(de)(de)債(zhai)(zhai)務總(zong)額。在(zai)回應記者關于公司相(xiang)關財務指標的(de)(de)問詢(xun)時，相(xiang)關負責人指出(chu)：目前(qian)公司的(de)(de)債(zhai)(zhai)務水平健康，“6+1”的(de)(de)發債(zhai)(zhai)節奏，是(shi)雅(ya)居(ju)樂(le)根據市(shi)場情況，為了達(da)到進一步降(jiang)低融資(zi)成本(ben)而采取的(de)(de)靈活(huo)融資(zi)安排(pai)，將(jiang)優化公司的(de)(de)債(zhai)(zhai)務結構。
年(nian)(nian)報數(shu)據顯示(shi)，截至(zhi)2018年(nian)(nian)底，雅居樂(le)資(zi)產負債(zhai)率為76.14%，同比上(shang)升(sheng)了2.68個(ge)百分點；凈負債(zhai)率也(ye)從2017年(nian)(nian)的71.4%升(sheng)至(zhi)2018年(nian)(nian)79.1%。
即便如此，雅居(ju)(ju)(ju)樂的(de)(de)負債率(lv)在行業中仍屬(shu)于(yu)較低水平。樂居(ju)(ju)(ju)財經數據顯示(shi)，百(bai)家上(shang)市房(fang)企資產負債率(lv)從2017年(nian)的(de)(de)77.72%增長到了2018年(nian)的(de)(de)78.9%，雅居(ju)(ju)(ju)樂的(de)(de)76.14%低于(yu)該平均(jun)值。另克而(er)瑞數據顯示(shi)，2018年(nian)TOP11-30的(de)(de)房(fang)企平均(jun)凈負債率(lv)達到了101.27%，而(er)雅居(ju)(ju)(ju)樂只有79.1%。
另外(wai)，雅居(ju)(ju)樂2018年底的(de)(de)現金(jin)儲(chu)備達到451億元，2019年到期(qi)(qi)債務為353億元，現金(jin)儲(chu)備可完全覆蓋短(duan)期(qi)(qi)債務，加上未使用的(de)(de)600億授信額度，由(you)此(ci)分析，雅居(ju)(ju)樂資金(jin)鏈并不(bu)存(cun)在大的(de)(de)壓(ya)力。
雅(ya)居樂方(fang)面(mian)表示，近(jin)(jin)期公(gong)司負(fu)債的小幅(fu)攀升主要是(shi)由(you)于多元化的投(tou)入。據了解，近(jin)(jin)年來，在傳統的地產主業(ye)之外，雅(ya)居樂近(jin)(jin)年來還(huan)先后布局物業(ye)、環(huan)保、房管等非(fei)房業(ye)務。
非(fei)房(fang)業(ye)(ye)(ye)務中(zhong)，物業(ye)(ye)(ye)業(ye)(ye)(ye)務已(yi)經(jing)實現(xian)分拆上(shang)市，2018年(nian)實現(xian)營業(ye)(ye)(ye)額33.77億(yi)元，同比(bi)增長91.8%；環(huan)保業(ye)(ye)(ye)務收入(ru)為6.14億(yi)元，同比(bi)增長199.8%；環(huan)保業(ye)(ye)(ye)務的(de)經(jing)營利潤(run)為1.97億(yi)元，同比(bi)增長685.1%。房(fang)管(guan)業(ye)(ye)(ye)務也實現(xian)了(le)當年(nian)成立當年(nian)盈利。
2019年(nian)，雅居樂投資(zi)計(ji)劃(hua)達(da)500億元，其中(zhong)在(zai)房地產方面的投資(zi)預算在(zai)400億元左右，其它產業則(ze)是100億元。雅居樂方面表(biao)示，這是根據公司當年(nian)銷(xiao)售(shou)情況決定的，投資(zi)金額(e)占銷(xiao)售(shou)總(zong)額(e)40-50%，是典型的量入而出。
穩步增長的(de)房地產(chan)主業是(shi)雅(ya)居(ju)樂(le)健康發展的(de)主要(yao)支撐。2018年(nian)，雅(ya)居(ju)樂(le)實(shi)現(xian)預售金額1026.7億元(yuan)，首次突破千億。2019年(nian)銷售規模將繼續增長至1130億元(yuan)，31個新開售項目貨值超過2000億元(yuan)，主要(yao)分布(bu)在華東、華南等區域。
得益于(yu)合(he)理的土地策略，雅(ya)居(ju)樂(le)2018年毛利率達到43.9%，遠高于(yu)行業(ye)水平。未來(lai)，隨著(zhu)大灣區土地儲備的釋放，雅(ya)居(ju)樂(le)的利潤空間將進一步(bu)提升。
數據(ju)顯示(shi)，截(jie)至2018年底(di)，雅居(ju)樂在粵港澳(ao)大灣區持有(you)土(tu)地(di)(di)儲備(bei)約(yue)980萬平(ping)方(fang)米，其中中山占比(bi)49%、惠(hui)州占比(bi)29%、廣(guang)佛占比(bi)17%，總貨值達1500億元，土(tu)地(di)(di)成本約(yue)3300元/平(ping)方(fang)米，均價約(yue)13400元/平(ping)方(fang)米。此(ci)外，2018年雅居(ju)樂還(huan)簽訂了10個城市(shi)更新協議，主要集中在廣(guang)州、中山、太原和鄭州等地(di)(di)，土(tu)地(di)(di)儲備(bei)充足。
對(dui)于(yu)(yu)海(hai)南(nan)(nan)(nan)限(xian)(xian)購(gou)對(dui)公(gong)司造成的(de)(de)影響，雅(ya)居樂表示，海(hai)南(nan)(nan)(nan)限(xian)(xian)購(gou)不僅有利(li)于(yu)(yu)建立(li)和完(wan)善(shan)海(hai)南(nan)(nan)(nan)房地產的(de)(de)長(chang)(chang)效(xiao)機制，更有利(li)于(yu)(yu)新時(shi)代下(xia)海(hai)南(nan)(nan)(nan)經濟的(de)(de)健康(kang)持續發展。因(yin)此，從長(chang)(chang)期來看，對(dui)于(yu)(yu)雅(ya)居樂這種有志于(yu)(yu)持續深(shen)耕海(hai)南(nan)(nan)(nan)的(de)(de)企業來說是利(li)好。尤其是隨著自由貿易港、百萬人才引進等政策(ce)紅利(li)的(de)(de)釋放，海(hai)南(nan)(nan)(nan)作為13億中國人唯一(yi)的(de)(de)一(yi)個(ge)熱帶海(hai)島，會(hui)越(yue)來越(yue)有價值和發展前途。
此外，作(zuo)為一(yi)(yi)家全國性房(fang)企，雅(ya)居(ju)樂在各地的均(jun)衡布局(ju)，也能(neng)有效規避單一(yi)(yi)市(shi)場(chang)變動帶來的影響。據了(le)解，18年雅(ya)居(ju)樂先后(hou)于京津(jin)冀、山東(dong)、長三角、海峽西岸等(deng)9大城(cheng)市(shi)群增(zeng)添30個(ge)新項(xiang)目，新進(jin)入漢中、連云港、徐(xu)州(zhou)等(deng)16個(ge)城(cheng)市(shi)；并有針對(dui)性的在瓊(qiong)州(zhou)、北海、漳州(zhou)香山灣等(deng)沿海旅(lv)游城(cheng)市(shi)獲取了(le)多個(ge)優(you)質項(xiang)目。18年，同樣主打(da)旅(lv)游地產概念的雅(ya)居(ju)樂云南(nan)區域預(yu)售金額(e)超過了(le)50億元，同比增(zeng)長了(le)一(yi)(yi)倍還(huan)多。
