粵港澳大(da)(da)灣(wan)(wan)區(qu)(qu)(qu)作(zuo)為(wei)國(guo)(guo)家級(ji)戰(zhan)(zhan)略布(bu)局，發展規(gui)劃即將出臺，有望(wang)引領中國(guo)(guo)新一輪對(dui)外開放和科技創(chuang)新，而(er)對(dui)于(yu)房地產行(xing)(xing)業，粵港澳大(da)(da)灣(wan)(wan)區(qu)(qu)(qu)的發展為(wei)其(qi)帶來(lai)戰(zhan)(zhan)略發展機遇的同(tong)時也帶來(lai)巨大(da)(da)挑(tiao)戰(zhan)(zhan)，尤其(qi)是身(shen)處粵港澳大(da)(da)灣(wan)(wan)區(qu)(qu)(qu)的房企，未(wei)來(lai)如何根據(ju)大(da)(da)灣(wan)(wan)區(qu)(qu)(qu)的發展進行(xing)(xing)戰(zhan)(zhan)略規(gui)劃或是房企的制勝關鍵。
作為粵派老牌房(fang)(fang)企，大灣(wan)區(qu)的(de)布局會(hui)對雅居樂的(de)戰略(lve)行動和目(mu)標(biao)帶來哪些變化呢？為此，新浪樂居邀請(qing)到雅居樂地產(chan)集團(tuan)(tuan)副總裁兼商業管理集團(tuan)(tuan)總裁張中略(lve)，來談一下他(ta)對于粵港澳大灣(wan)區(qu)、房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)變化以及雅居樂未來發展布局等的(de)看法(fa)和見解(jie)。
雅居樂地產集團副(fu)總(zong)裁兼商業管理集團總(zong)裁張(zhang)中略
一身筆挺的黑(hei)色西裝(zhuang)配(pei)上藍白色襯衫，一副黑(hei)色半框眼鏡(jing)，加(jia)之親切隨和的談吐，張中(zhong)略給人的印象既紳士又文質(zhi)彬彬。
對于(yu)大灣區(qu)會給房(fang)地產市場帶來的主要變(bian)化(hua)，張(zhang)中略認為(wei)(wei)粵港(gang)澳大灣區(qu)是(shi)房(fang)企業(ye)務多(duo)元化(hua)的試驗場和熱門(men)區(qu)域(yu)，市場將走向(xiang)多(duo)業(ye)態發(fa)展(zhan)(zhan)，發(fa)展(zhan)(zhan)模式(shi)也將隨之升(sheng)級；房(fang)地產運(yun)營與(yu)經(jing)濟、產業(ye)的聯系將更為(wei)(wei)緊密(mi)，也將由粗(cu)放走向(xiang)精細，由傳統走向(xiang)創新。
但(dan)同時，他也(ye)認為土地(di)供應制(zhi)約(yue)以及“新(xin)常(chang)態”下的政(zheng)府調控(kong)也(ye)會(hui)給房地(di)產市場的發展帶來(lai)一定挑戰(zhan)和制(zhi)約(yue)。
深耕大灣區 積極(ji)謀劃升級
1992年，雅居(ju)樂(le)從中山起家，作為(wei)廣東本土房企，雅居(ju)樂(le)是出生(sheng)在大灣(wan)區的企業，也(ye)是成長于大灣(wan)區的企業。26年來，雅居(ju)樂(le)把房子蓋到了全國(guo)大部分地區甚(shen)至布(bu)局海外，而深(shen)耕粵(yue)港澳大灣(wan)區，依(yi)然是雅居(ju)樂(le)不(bu)變的發展目標。
雅居樂地產集團副(fu)總裁(cai)兼商業管理集團總裁(cai)張中略接受采訪
“雅居(ju)樂非常看好(hao)粵港澳(ao)大(da)灣區的發(fa)展前景，將(jiang)立足(zu)于過(guo)去的深耕多(duo)(duo)年的堅(jian)實(shi)基(ji)礎，圍繞大(da)灣區城市進行(xing)多(duo)(duo)業態、多(duo)(duo)維度的深度布局，助推企業和區域經(jing)濟升級(ji)發(fa)展。”張中略向記者說(shuo)道。
把粵港澳大灣(wan)區(qu)(qu)定位為(wei)世界級(ji)灣(wan)區(qu)(qu)，為(wei)雅居(ju)樂集團的業(ye)務發展帶來(lai)重大商機(ji)。在雅居(ju)樂2018年(nian)預計推出的項(xiang)目中，大灣(wan)區(qu)(qu)項(xiang)目就占有四(si)分之一，“未來(lai)，深耕粵港澳大灣(wan)區(qu)(qu)仍(reng)將是雅居(ju)樂重要的發展方向之一。”
據了解，至(zhi)今(jin)雅居樂已在粵(yue)港澳大(da)灣(wan)區(qu)(qu)的中山、廣州、惠州等地(di)精心打造(zao)超(chao)過(guo)70個項(xiang)目(mu)，并且雅居樂在大(da)灣(wan)區(qu)(qu)的土(tu)(tu)地(di)儲備超(chao)1100萬，占雅居樂整(zheng)體土(tu)(tu)地(di)儲備的32.5%，未來潛力十分巨大(da)。
對于粵港澳(ao)大灣區(qu)各城市之間存在的梯度差(cha)異(yi)，張中略表示“雅(ya)居樂會根據大灣區(qu)各城市的定位和產業(ye)特征，積極(ji)爭取(qu)合作機(ji)會，融入到城市產業(ye)升級、產業(ye)轉型(xing)和產業(ye)興城的發(fa)展戰略中。”
同時，雅居樂(le)(le)積極開發具創意的產業(ye)小(xiao)鎮(zhen)項(xiang)目(mu)，進一步擴(kuo)大市場份額。作(zuo)為雅居樂(le)(le)在(zai)灣區(qu)新(xin)推(tui)出的生態產業(ye)小(xiao)鎮(zhen)項(xiang)目(mu)——中山雅居樂(le)(le)民森迪茵湖小(xiao)鎮(zhen)，除了(le)擁有優越(yue)的區(qu)位，項(xiang)目(mu)在(zai)產業(ye)鏈上還可以(yi)全(quan)面與中山、南(nan)沙(sha)展開合作(zuo)，強力融(rong)入粵港澳(ao)大灣區(qu)核心城市群。項(xiang)目(mu)從今(jin)(jin)年年初(chu)開售至今(jin)(jin)已(yi)累計銷(xiao)售超過9個(ge)億。
雅(ya)居樂未(wei)來將會(hui)“繼(ji)續透過招標、拍賣(mai)、掛牌(pai)及股權收(shou)購等(deng)方式，來增加雅(ya)居樂的土(tu)地儲備，為長(chang)遠銷售穩步增長(chang)奠(dian)下穩固根基。”
“1+N”戰略(lve)布(bu)局 版圖(tu)擴(kuo)至海外
時值雅(ya)居樂成立(li)26周(zhou)年(nian)之際，在市場追求多元(yuan)化發展的(de)(de)大背景下(xia)，雅(ya)居樂也開(kai)始了(le)(le)以(yi)“1+N”運營模式為(wei)核(he)心的(de)(de)多元(yuan)化發展戰略。目(mu)前，雅(ya)居樂完成了(le)(le)以(yi)地(di)產為(wei)主、多元(yuan)業務(wu)并行的(de)(de)布(bu)局調(diao)整(zheng)，旗(qi)下(xia)分(fen)成地(di)產、雅(ya)生活、環保、教育(yu)、建設等業務(wu)板塊，其版(ban)圖也擴展到全國甚至布(bu)局海(hai)外地(di)區。
今年2月(yue)9日，雅(ya)居(ju)(ju)樂旗下(xia)(xia)的(de)(de)雅(ya)生(sheng)活集(ji)團在港上(shang)市(shi)，作(zuo)為國(guo)內第(di)七家登陸港股(gu)的(de)(de)物業公司(si)，雅(ya)生(sheng)活對自(zi)己信心十(shi)足，也為其未(wei)來發展打下(xia)(xia)穩健(jian)的(de)(de)基礎；在環保領域，雅(ya)居(ju)(ju)樂努力(li)整合各方資源，投入已經達(da)到十(shi)幾(ji)億，并積極推動(dong)環保教育。
同(tong)時雅居(ju)樂還積極在旅游、健康、體育(yu)以及(ji)智能科技等方(fang)面尋(xun)求合作，實施“1+N”全(quan)面戰略(lve)布局。“未來，雅居(ju)樂不僅(jin)僅(jin)要做地產(chan)(chan)的(de)制造商，更要努(nu)力(li)成為以地產(chan)(chan)為核心、貫通全(quan)產(chan)(chan)業鏈的(de)服務供應商和運營者，致力(li)于成為‘優質生(sheng)活服務商’，助力(li)每一個人的(de)精(jing)彩生(sheng)活。”
而(er)隨(sui)著(zhu)消(xiao)費升級和生活水平的提升，使得(de)人們對于居(ju)住屬性(xing)與功能的要(yao)求和關注越(yue)來越(yue)高，張中(zhong)略認(ren)為“我(wo)國正處于消(xiao)費升級的大潮中(zhong)。對于房地(di)產企(qi)業來說，滿(man)足不同人群的居(ju)住需(xu)求，則顯得(de)更為關鍵。”
“雅(ya)居(ju)樂將堅守一生樂活的(de)(de)品牌理(li)念，不斷(duan)推(tui)動產(chan)(chan)品創新和(he)升級(ji)，優化居(ju)住(zhu)環境(jing)、提升居(ju)住(zhu)品質、滿足不同(tong)人群的(de)(de)住(zhu)房需求，做新生活和(he)產(chan)(chan)業發展的(de)(de)創造者和(he)引(yin)領者。”
2017年(nian)，雅(ya)居樂銷售額(e)897.10億，同比增長52.4%，離千億房企的(de)距離越來越近。包括德(de)銀(yin)、里昂(ang)證(zheng)券(quan)、瑞士信貸(dai)、摩(mo)根士丹利等(deng)多家證(zheng)券(quan)評級機構紛(fen)紛(fen)給雅(ya)居樂上(shang)調(diao)(diao)評級。同時，2017年(nian)整年(nian)內，穆(mu)迪及標普也一致上(shang)調(diao)(diao)雅(ya)居樂的(de)評級展(zhan)望至(zhi)“正面”。
作為粵派房企，隨著多元化的布(bu)局和發展，以及(ji)粵港澳大灣區(qu)政策的實施(shi)，相信雅居樂未來會(hui)有更大的發展空間，取得更為耀眼(yan)的成績。
以下為新浪(lang)樂居與張中略先(xian)生的對話(hua)精(jing)選：
新浪(lang)樂(le)居：粵港澳大灣區會給房地產市場帶來哪些機遇？您對粵港澳大灣區房地產發展有什么建議？
張中略：首先要緊跟消費升級，推動房地產產品升級。當下，我國正處于消費升級的大潮中。對于房地產企業來說，滿足不同人群的居住需求，則顯得更為關鍵。
其次要(yao)瞄準城市(shi)定位，發(fa)力產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)。作為(wei)一家發(fa)端(duan)成(cheng)長于(yu)(yu)大(da)灣(wan)區(qu)(qu)的企(qi)業(ye)，雅(ya)居樂將持續(xu)關注即將出臺的《粵港澳大(da)灣(wan)區(qu)(qu)發(fa)展(zhan)綱要(yao)》，根(gen)據大(da)灣(wan)區(qu)(qu)各城市(shi)的定位和產(chan)(chan)業(ye)特(te)征，積極爭取合作機會，融(rong)入到城市(shi)產(chan)(chan)業(ye)升(sheng)級、產(chan)(chan)業(ye)轉型(xing)和產(chan)(chan)業(ye)興城的發(fa)展(zhan)戰略(lve)中。同時，作為(wei)一家以地產(chan)(chan)為(wei)主，多元業(ye)務并行的企(qi)業(ye)，雅(ya)居樂還(huan)致力于(yu)(yu)結合市(shi)場需求(qiu)、區(qu)(qu)域特(te)點和自(zi)身優勢,研究發(fa)展(zhan)特(te)色小鎮。
新(xin)浪樂居(ju)：粵港澳大灣區會給房地產市場帶來哪些主要變化？
張中略(lve)：第一，粵港澳大灣區是房企業務多元化的試驗場和熱門區域，市場走向多元發展、發展模式升級。灣區經濟的本質，是城市群經濟、城市之間的共融發展、城市產業的相互協同、城市空間的營造和運營。作為中國城市和城市群建設、發展的重要參與者，中國房企正在由傳統的“開發商”轉向“城市配套服務商”、“城市運營商”角色轉變。商業運營、長租公寓、產城開發、物流地產、教育醫療等等與城市運營服務有關的新業務在這里聚集。
第二，房地(di)產(chan)運營(ying)(ying)與(yu)經濟、產(chan)業(ye)(ye)的聯(lian)系將更(geng)為緊密(mi)。廣深港(gang)引(yin)領(ling)下的產(chan)業(ye)(ye)升級、區(qu)域協(xie)同和集聚發展，是粵(yue)港(gang)澳大灣區(qu)未來的重點(dian)。當前，粵(yue)港(gang)澳大灣區(qu)各(ge)城(cheng)市(shi)規(gui)劃了各(ge)自的未來產(chan)業(ye)(ye)，實(shi)現差異化發展。房地(di)產(chan)運營(ying)(ying)必然要考慮城(cheng)市(shi)發展特(te)點(dian)，與(yu)經濟、產(chan)業(ye)(ye)的聯(lian)系將更(geng)為緊密(mi)。
通過產(chan)業(ye)地產(chan)、特色(se)小(xiao)鎮方式(shi)出讓土地，與(yu)房企合作，成為(wei)大(da)灣區內眾多一二線城市越來越多采用的(de)方法；而(er)依靠地產(chan)搭載產(chan)業(ye)能(neng)力去獲取項目(mu)資源，也(ye)是房企的(de)重要訴求。
第三，房地(di)(di)(di)產運營將(jiang)由粗放走向(xiang)精細，由單(dan)一走向(xiang)多(duo)元。粵港澳大(da)灣區各城普遍(bian)面臨“土地(di)(di)(di)資源局限”狀況。搞房地(di)(di)(di)產“成本上升”是大(da)勢所趨。政府政策(ce)通過疏導“供(gong)需(xu)結構”調整(zheng)，緩減供(gong)需(xu)矛盾、引導資金均衡。作為生產、服務、生活三者載體的房地(di)(di)(di)產市(shi)場將(jiang)被賦予(yu)更多(duo)內涵(han)。未(wei)來房地(di)(di)(di)產發(fa)展模(mo)式升級，房地(di)(di)(di)產運營將(jiang)由粗放走向(xiang)精細，由單(dan)一走向(xiang)多(duo)元。
新(xin)浪樂(le)居(ju)：有哪些問題會成為粵港澳大灣區會房地產市場的制約因素？
張中(zhong)略：珠三角重點城市普遍土地開發強度較高。在一級土地市場上表現為珠三角土地成交面積逐年下降，近兩年趨勢尤其明顯。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬㎡下降至2017年上半年的1631萬㎡。
目前房地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)以“供(gong)需雙控(kong)(kong)”為主要特點，除限(xian)購(gou)限(xian)貸限(xian)售(shou)外(wai)，包括城市(shi)(shi)更(geng)新、土地(di)(di)調控(kong)(kong)、及發(fa)展住房租賃(lin)市(shi)(shi)場(chang)等長期調控(kong)(kong)措施將(jiang)對(dui)大灣區房地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)發(fa)展趨(qu)勢(shi)產生(sheng)制約影(ying)響。
新(xin)浪(lang)樂居：能否介紹下雅居樂在粵港澳大灣區的戰略布局以及未來發展規劃？深耕大灣區對雅居樂的發展有什么影響？
張中(zhong)略：雅居樂是出生在大灣區的企業，也是成長于大灣區的企業。1992年，雅居樂從中山起家，26年來，雅居樂深耕粵港澳大灣區，至今已在粵港澳大灣區精心打造超過70個項目。目前，雅居樂在粵港澳大灣區的土地儲備超1100萬，占雅居樂整體土地儲備的32.5%，未來潛力十分巨大。
目前(qian)在(zai)(zai)雅居樂(le)大灣(wan)區(qu)(qu)的(de)項(xiang)目中(zhong)(zhong)，位(wei)于粵(yue)港澳大灣(wan)區(qu)(qu)幾(ji)何中(zhong)(zhong)心的(de)中(zhong)(zhong)山(shan)雅居樂(le)民(min)森迪茵湖小鎮，占地約3500畝，處于廣州(zhou)南沙(sha)、珠海橫琴(qin)、深圳前(qian)海三(san)大經濟自(zi)貿區(qu)(qu)所包圍的(de)中(zhong)(zhong)心位(wei)置，擁有優(you)越(yue)的(de)區(qu)(qu)位(wei)。同時，項(xiang)目背(bei)靠大中(zhong)(zhong)山(shan)，在(zai)(zai)產(chan)業鏈上(shang)可以全面與中(zhong)(zhong)山(shan)、南沙(sha)展開合作，強力融入(ru)粵(yue)港澳大灣(wan)區(qu)(qu)核心城市群。項(xiang)目從(cong)今(jin)年年初(chu)開售至今(jin)已累計(ji)銷售超過9個億。
2018年預計推出(chu)的(de)項目(mu)中，大灣(wan)(wan)區(qu)(qu)項目(mu)就占有四分(fen)之一。2018年上半年，雅(ya)居(ju)樂(le)在佛山、江門等大灣(wan)(wan)區(qu)(qu)內拍的(de)多幅地(di)塊，并推出(chu)中山雅(ya)居(ju)樂(le)民森迪茵湖小(xiao)鎮、雅(ya)居(ju)樂(le)惠州御(yu)賓府等多個(ge)灣(wan)(wan)區(qu)(qu)項目(mu)；2018年下半年，雅(ya)居(ju)樂(le)還將(jiang)在珠海(hai)、中山、江門等地(di)推出(chu)多個(ge)灣(wan)(wan)區(qu)(qu)新(xin)項目(mu)。
目前，國家致力(li)推(tui)動城鎮化發(fa)展，以及把“粵(yue)港(gang)澳大(da)灣區(qu)”定(ding)位為世界級灣區(qu)，為雅(ya)居(ju)(ju)樂的業務(wu)發(fa)展帶來(lai)重(zhong)(zhong)大(da)商機。未來(lai)，深耕粵(yue)港(gang)澳大(da)灣區(qu)仍將是(shi)雅(ya)居(ju)(ju)樂重(zhong)(zhong)要的發(fa)展方向。
在(zai)全國布(bu)局的戰略基礎(chu)下(xia)，雅(ya)(ya)居樂(le)還(huan)將繼(ji)續深入華南一、二線城(cheng)市(shi)群，以期望獲(huo)得(de)聯動效應。同時(shi)，雅(ya)(ya)居樂(le)積極開發(fa)具創(chuang)意的產(chan)業小鎮項目，進一步(bu)擴大(da)市(shi)場份額。同時(shi)繼(ji)續透過招標、拍賣、掛牌及股權收購(gou)等方式，來增加雅(ya)(ya)居樂(le)的土地儲備，為長(chang)遠銷售(shou)穩步(bu)增長(chang)奠下(xia)穩固根基。
新浪(lang)樂居：雅居樂曾提出未來三到五年內，爭取地產占一半，其他產業占一半，那么目前在規模和投資拓展等方面，雅居樂有哪些戰略行動和目標？
張中(zhong)略(lve)：自2015年起，雅居樂業務架構由“以地產為重”調整為“以地產為主，多元業務并行”的運營模式。目前，雅居樂是一家以地產為主，多元業務并行的綜合性企業集團，旗下已擁有地產、雅生活等九大產業集團，業務覆蓋國內外超100個城市。未來，雅居樂不僅僅要做地產的制造商，更努力成為以地產為核心、貫通全產業鏈的服務供應商和運營者，致力于成為“優質生活服務商”，助力每一個人的精彩生活。
