中國房地產(chan)行業(ye)的規模紅利時代正在逝(shi)去。據克而瑞數據，2019年千(qian)億房企(qi)數量(liang)為(wei)34家，相(xiang)比上年同期增加4家，但TOP100房企(qi)權益銷售金額同比僅增長(chang)6.5%。
行業整(zheng)體降(jiang)速已(yi)是大(da)勢所趨，單靠規(gui)模擴張的(de)路徑已(yi)無(wu)法走通，唯(wei)有(you)均衡發(fa)展的(de)房(fang)企才能(neng)(neng)突圍而出，從(cong)企業規(gui)模、盈利能(neng)(neng)力(li)、運營能(neng)(neng)力(li)、成(cheng)長能(neng)(neng)力(li)等多個(ge)維(wei)度(du)構(gou)建強大(da)的(de)綜合實力(li)，對房(fang)企穿越(yue)地產(chan)白銀(yin)時(shi)代至關重要。
4月28日(ri),中國(guo)城鎮建設(she)發展(zhan)中心、廣東時代(dai)傳媒共同(tong)主辦的“2020中國(guo)地產時代(dai)奧(ao)斯卡”榜單揭曉，憑借(jie)前(qian)瞻性的發展(zhan)戰略、穩(wen)定向好(hao)業績指標及良好(hao)的成長能(neng)力(li)等綜合(he)實(shi)力(li)優勢，雅居樂集團被評為(wei)“2020中國(guo)綜合(he)實(shi)力(li)投資控股企業”。
發軔于中(zhong)山到扎根廣州(zhou)，再到布局全國，雅居樂一直堅持均衡穩健的發展(zhan)戰略。2019年，雅居樂銷售再破千億(yi)，期內實現營業額602.39億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)加(jia)7.3%；凈利潤增(zeng)加(jia)10.5%至92.33億(yi)元(yuan)，股東應(ying)占(zhan)利潤增(zeng)加(jia)5.4%至75.12億(yi)元(yuan)。同時，多元(yuan)化業務全面發力，收入貢獻突(tu)破10%。
通過(guo)多年的積累和沉淀，雅居樂已(yi)構建(jian)了全面(mian)均衡(heng)的綜合實力，站(zhan)在世紀新十(shi)年的起點，雅居樂將會迎來更加穩健更有(you)質量的發展。
規模、盈利能力持續穩步提升
在行業銷售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)規(gui)模行將觸(chu)頂的(de)背景下，雅居樂(le)銷售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)業績卻繼續(xu)穩步增(zeng)長(chang)。2019年，雅居樂(le)全年實現1179.7億銷售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)金額，同比增(zeng)長(chang)14.9%，完成全年銷售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)目(mu)標(biao)的(de)104.4%；累計預售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)建筑面積891.1萬(wan)平方米，同比增(zeng)長(chang)11.7%。
基本盤面擴(kuo)大之(zhi)余，雅(ya)居樂(le)并未陷入“增(zeng)收不增(zeng)利”的困境(jing)。2019年，雅(ya)居樂(le)凈利潤(run)(run)繼續保(bao)持(chi)兩位(wei)數(shu)增(zeng)長，同比增(zeng)加10.5%至92.33億元(yuan)，凈利潤(run)(run)率同比上(shang)升0.4個(ge)百分點至15.3%。在同策研(yan)究(jiu)院發布的2019年品牌房企凈利潤(run)(run)top30排(pai)行榜中(zhong)位(wei)列第(di)十四名。
在行業整體規模增速明顯(xian)放緩的背景(jing)下，盈利(li)能力(li)成(cheng)(cheng)為(wei)考驗房企綜合實(shi)力(li)的關鍵(jian)指標之一。受房地產調控政策持續、各類(lei)成(cheng)(cheng)本(ben)居高不下等多重因素(su)影(ying)響，疊加企業周轉(zhuan)速度(du)的下降，2019年，地產行業整體盈利(li)能力(li)小幅下降。
根據中指院研究數據，2019年，百強(qiang)企(qi)業凈(jing)利(li)潤率(lv)為11.1%，較上年分(fen)別下(xia)降(jiang)0.5個(ge)百分(fen)點，TOP10房企(qi)凈(jing)利(li)潤率(lv)也僅為14.8%。相比之下(xia)，雅居樂的凈(jing)利(li)潤率(lv)不降(jiang)反升，且(qie)較行業平均水(shui)平高出(chu)了4.2個(ge)百分(fen)點。
此外，3月17日(ri)發布的(de)“2020中國房地產百強企業-盈(ying)利(li)(li)性TOP10”榜單也顯示，雅居(ju)樂(le)穩居(ju)第6位(wei)，顯示了其(qi)良(liang)好穩健的(de)盈(ying)利(li)(li)能力。
盈利能力(li)的(de)(de)穩步(bu)提升，得益于其扎實有效的(de)(de)降本增效舉(ju)措。數據(ju)顯示，在(zai)(zai)規模(mo)和盈利雙(shuang)雙(shuang)穩步(bu)增長的(de)(de)過程中(zhong)，2019年營銷成本卻下降了13%；另一方面，在(zai)(zai)有息負(fu)債總規模(mo)部分上(shang)升的(de)(de)同(tong)時(shi)(shi)，財務費用凈額則由27.44億元降至25.29億元，同(tong)時(shi)(shi)資產負(fu)債率(lv)仍然(ran)為(wei)76.1%，與上(shang)一年持平(ping)。
中國(guo)房地(di)產業(ye)協會(hui)發(fa)布(bu)的《2020中國(guo)房地(di)產開發(fa)企業(ye)500強(qiang)測評研究報告》顯(xian)示，500強(qiang)房地(di)產開發(fa)企業(ye)2019年(nian)資產負(fu)債率(lv)均值為79.66%。相比之下，雅居樂的資產負(fu)債率(lv)繼續低于行業(ye)平(ping)均水(shui)平(ping)。
此(ci)外，為追求效益穩步增(zeng)長，雅居(ju)樂不(bu)斷加(jia)強財務成本管(guan)理(li)，加(jia)快(kuai)銷(xiao)售(shou)(shou)款項回(hui)籠，強化資金(jin)及(ji)預算管(guan)理(li)，優化成本及(ji)開支管(guan)理(li)，也獲得明顯(xian)效果。2019年(nian)，雅居(ju)樂銷(xiao)售(shou)(shou)回(hui)款率提(ti)升約12個(ge)百(bai)分點至82%，如果按(an)照行(xing)業內(nei)許(xu)多(duo)公司(si)采(cai)取的(de)將歷年(nian)銷(xiao)售(shou)(shou)回(hui)款均計算在內(nei)的(de)口(kou)徑，則銷(xiao)售(shou)(shou)回(hui)款率達93%，同比(bi)增(zeng)幅也達到12個(ge)百(bai)分點。
優質土儲筑牢發展壓艙石
在(zai)房企的(de)核心(xin)能力中(zhong)，市場(chang)研判和拿地能力至關重要。能否提前預判變化、踏準市場(chang)節奏，往往決定一家房企未來數年的(de)命運。縱觀雅(ya)居樂的(de)拿地曲線，均是在(zai)審視(shi)城市發展周期后做出的(de)正(zheng)確抉擇。
2019年2月18日，國務院共先后批(pi)復了10大(da)(da)(da)國家級城市(shi)群(qun)(qun)，其中長(chang)三(san)(san)角、粵港澳大(da)(da)(da)灣區、京津冀、長(chang)江中游、成渝五(wu)大(da)(da)(da)城市(shi)群(qun)(qun)潛(qian)力巨大(da)(da)(da)，GDP占比(bi)合(he)計(ji)高達55%，常(chang)住人口占比(bi)40%。洞察到市(shi)場(chang)趨勢，雅居樂積極推進“2+3+N”策(ce)略，在珠三(san)(san)角和(he)長(chang)三(san)(san)角、具(ju)有后發潛(qian)力的重點(dian)城市(shi)群(qun)(qun)、其他機會型城市(shi)群(qun)(qun)不斷均衡深化布(bu)局。
2019年，雅居樂在(zai)75個城(cheng)市擁有(you)權益預計總建筑(zhu)面積(ji)為3970萬平方米的土地儲(chu)備。2019年，雅居樂新(xin)增42個優質(zhi)項目，權益投資額(e)359億中有(you)40%放(fang)在(zai)珠(zhu)三角、長三角等戰略深耕城(cheng)市群，另有(you)43%投資額(e)分布(bu)在(zai)標準聚焦城(cheng)市群如京津冀(ji)、中西部(bu)、成渝等。依托(tuo)《粵(yue)港澳(ao)大灣區發展規劃(hua)綱要》和上海自貿區新(xin)片(pian)區規劃(hua)等諸多政策利好，雅居樂未(wei)來發展將受惠(hui)于這些(xie)重點(dian)城(cheng)市群巨(ju)大的發展潛力。
得益于在(zai)土(tu)地(di)市場的(de)多年(nian)深(shen)耕，雅居樂(le)區(qu)域銷售(shou)布局更加均衡(heng)合理，擺脫(tuo)了對單一市場的(de)依賴。在(zai)2019年(nian)銷售(shou)業(ye)(ye)(ye)績(ji)中，海南(nan)及云南(nan)業(ye)(ye)(ye)績(ji)貢(gong)獻(xian)為(wei)11.7%，較2018年(nian)同期降了4個百(bai)分點；華(hua)(hua)南(nan)區(qu)域的(de)業(ye)(ye)(ye)績(ji)貢(gong)獻(xian)32.9%，其中粵港(gang)澳大灣(wan)區(qu)為(wei)26.3%；華(hua)(hua)東地(di)區(qu)貢(gong)獻(xian)達(da)到27.2%，較2018年(nian)提升了近(jin)9個百(bai)分點；華(hua)(hua)中和西(xi)部地(di)區(qu)業(ye)(ye)(ye)績(ji)貢(gong)獻(xian)總計為(wei)15.2%；其他地(di)區(qu)的(de)業(ye)(ye)(ye)績(ji)貢(gong)獻(xian)接(jie)近(jin)13%。
2019年于雅居(ju)樂來說也(ye)是(shi)多樣化(hua)土(tu)地(di)(di)增(zeng)儲方式齊頭并進的一年，在購地(di)(di)策(ce)略上，雅居(ju)樂更注(zhu)重推動(dong)產業小(xiao)鎮(zhen)及城市更新項目發(fa)展。去年，雅居(ju)樂通(tong)(tong)過招拍(pai)掛(gua)獲取的土(tu)地(di)(di)占比34.5%、通(tong)(tong)過產業小(xiao)鎮(zhen)獲地(di)(di)39.4%、通(tong)(tong)過合作及并購獲地(di)(di)26.1%。
多渠道的拿地(di)策(ce)略(lve)，使(shi)雅居樂(le)平均土地(di)成本(ben)僅3509元(yuan)/平方米(mi)，土地(di)綜合地(di)價和房(fang)價比(bi)例(li)在(zai)22%左右。這意味著(zhu)雅居樂(le)成本(ben)管控較(jiao)優，也為(wei)后(hou)續(xu)的盈利穩步增(zeng)長奠(dian)定基(ji)礎。
多元業務驅動未來發展
地產(chan)行業“水大魚大、蒙眼(yan)狂奔(ben)”的時代已經一去不返(fan)，尋找(zhao)新的盈利增長點成為(wei)行業共識，更決定了企業未來發(fa)展空間。
英國管理大師查(cha)爾斯·漢迪(di)在其(qi)著作《第(di)二(er)曲(qu)(qu)線(xian)：跨越“S型曲(qu)(qu)線(xian)”的(de)二(er)次增(zeng)長》中提出(chu)，“任何一條增(zeng)長曲(qu)(qu)線(xian)都會達(da)到(dao)增(zeng)長的(de)極限，如果組織和企業(ye)能在第(di)一曲(qu)(qu)線(xian)到(dao)達(da)巔峰(feng)之前(qian)，找(zhao)到(dao)帶領(ling)企業(ye)二(er)次騰飛的(de)“第(di)二(er)曲(qu)(qu)線(xian)”，那(nei)么企業(ye)永續增(zeng)長的(de)愿景就(jiu)能實(shi)現(xian)。”
2015年(nian)，雅(ya)居樂便開始圍繞地產(chan)主業(ye)發(fa)力“1+N”多元(yuan)業(ye)務模式，深入布局物業(ye)服務、環保、教育、雅(ya)城科創、房(fang)管等幾大非房(fang)板塊。經過近(jin)五年(nian)的發(fa)展，多元(yuan)化業(ye)務的收入貢(gong)獻(xian)占比達到10.1%，已成為重要的盈(ying)利(li)增(zeng)長點。
年(nian)(nian)報(bao)顯(xian)示，2019年(nian)(nian)多(duo)元化(hua)業(ye)(ye)務的(de)營業(ye)(ye)額為60.61億元，同比(bi)增長66%，連續(xu)三年(nian)(nian)復(fu)合增長率(lv)達到61%；經(jing)營利潤14.31億，同比(bi)增長18%，連續(xu)三年(nian)(nian)復(fu)合增長率(lv)為92%。
雅居樂這(zhe)份成績(ji)單來(lai)之(zhi)不易。自2010年前后，便有不少房企(qi)開始多(duo)元(yuan)化(hua)轉型戰略，根據克而(er)瑞數據，TOP30房企(qi)中(zhong)的(de)(de)70%都(dou)曾提(ti)出多(duo)元(yuan)化(hua)戰略，TOP100房企(qi)中(zhong)更有97%布局(ju)了多(duo)元(yuan)化(hua)業務。但在經歷近10年的(de)(de)發展后，曾被(bei)寄予(yu)厚望(wang)的(de)(de)多(duo)元(yuan)化(hua)探索仍收獲甚微，而(er)地產開發仍是(shi)主要營收和(he)利潤(run)源(yuan)頭。
除了恒(heng)大和碧桂園等少數(shu)幾家(jia)(jia)龍頭企(qi)業(ye)，仍在(zai)農業(ye)、機器人、新(xin)能源汽車等行業(ye)進行探(tan)索外，今年以來(lai)多家(jia)(jia)房企(qi)均表達(da)了要收縮多元化(hua)業(ye)務，聚焦(jiao)主業(ye)的意(yi)愿，而雅(ya)居樂(le)是為數(shu)不(bu)多的突(tu)圍者，并(bing)在(zai)物(wu)業(ye)管理、環(huan)保(bao)等領域取(qu)得(de)了不(bu)俗(su)的業(ye)績。
在多元(yuan)化業務版圖中，雅生活表現最為(wei)亮眼，2019年(nian)實現營業額51.27億(yi)(yi)元(yuan)，較(jiao)上一年(nian)增加(jia)51.8%；毛(mao)利及凈利潤分別(bie)為(wei)18.83億(yi)(yi)元(yuan)及12.92億(yi)(yi)元(yuan)，較(jiao)上一年(nian)分別(bie)增加(jia)46.0%及59.3%；股(gu)東應占利潤為(wei)12.31億(yi)(yi)元(yuan)，同比增加(jia)53.7%，每股(gu)基本盈(ying)利0.92元(yuan)。
2019年，雅生(sheng)活擬以固定對(dui)價15.6億(yi)元(yuan)收(shou)購(gou)中民(min)物(wu)業60%股(gu)權(quan)及以可變(bian)對(dui)價收(shou)購(gou)新中民(min)物(wu)業60%股(gu)權(quan)。若收(shou)購(gou)完成，雅生(sheng)活整體在管面(mian)積將突破5億(yi)平(ping)方米，躍(yue)居(ju)行業龍(long)頭(tou)。
憑借優異的(de)綜合表現(xian)，今年2月雅(ya)(ya)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)活被納(na)入恒生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)綜合指(zhi)(zhi)數及恒生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)滬深港通大灣區(qu)綜合指(zhi)(zhi)數成份股，市(shi)場影響力進一步提升(sheng)。花旗(qi)、高盛、瑞銀、摩根士丹利(li)等十多家權威(wei)券商也重申雅(ya)(ya)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)活“買入”“跑(pao)贏大市(shi)”評(ping)級，并維(wei)持雅(ya)(ya)生(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)活行業首選。
環保(bao)業務的表現(xian)同樣(yang)出(chu)色。期內，雅居樂(le)(le)環保(bao)業務營業額(e)及(ji)經營利潤分別為15.10億(yi)元及(ji)3.35億(yi)元，分別較去(qu)年(nian)大幅增加146.1%及(ji)69.6%。通過多年(nian)發展，環保(bao)業務已(yi)完成(cheng)全(quan)國(guo)布(bu)局，共有45個項目(mu)。其中(zhong)，截至去(qu)年(nian)底，雅居樂(le)(le)環保(bao)危險(xian)廢物(wu)設(she)計處理規模已(yi)逾(yu)330萬噸/年(nian)，安全(quan)填埋庫(ku)容逾(yu)1800萬立方米，在(zai)這(zhe)兩個毛利率高達40%以上的領(ling)域占據了行業排(pai)頭兵的地位。
2019年(nian)底，雅居(ju)樂的建設(she)板塊正式更名為“雅城科(ke)創集團”，已經完成了人居(ju)科(ke)技、 EPC/總承包(bao)兩(liang)大(da)業(ye)務體系的搭建，全年(nian)承接了逾300個工(gong)程項(xiang)目，為50多家房地產企業(ye)客戶(hu)提供服務。
白銀時代下，雅居樂已(yi)站在有利的位(wei)置，緊(jin)緊(jin)圍繞地產(chan)主業打造了第二條(tiao)增(zeng)長曲線，將為未來持(chi)續穩健發展奠定基礎。
