在(zai)樓市(shi)政策保持連(lian)續穩定(ding)的(de)主(zhu)基調(diao)下，房地產行(xing)業集中度進(jin)(jin)一步提(ti)升，市(shi)場分化明顯。為立足生存，房企紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)提(ti)出(chu)沖刺千億的(de)目標(biao)或進(jin)(jin)行(xing)戰(zhan)略轉型。
在(zai)去年8月完成(cheng)企業更名后(hou)，老牌粵(yue)派房企雅居樂又在(zai)今(jin)年宣布將向“以(yi)地產為主，多元業務并行”的(de)架構調整。在(zai)官方規劃中，未來三(san)到(dao)五年，四(si)項新產業要占到(dao)集團利(li)潤總額的(de)50%。同時(shi)，房地產業務能在(zai)2019年實現(xian)千億銷售額。
在多元化(hua)轉型的同時做大房(fang)地產業務，雅居(ju)樂(le)該(gai)如何去(qu)實現這(zhe)個目(mu)標？近日，被譽為“雅居(ju)樂(le)財(cai)務和(he)投(tou)資(zi)掌門人(ren)”——雅居(ju)樂(le)集團副總裁(cai)潘智勇接受新華(hua)網專訪，針對集團的多元化(hua)戰略，運營管理，產業布(bu)局，財(cai)務管理，資(zi)本(ben)運作及(ji)社(she)會責(ze)任等方面做了詳細(xi)闡(chan)述。
穩健運營沖刺千億
據雅居樂集團發布的最新公告顯示，截至2017年10月31日，雅居樂2017年的累積預(yu)售金額為(wei)人民幣636億(yi)元，同比上(shang)升(sheng)36.9%；累積預(yu)售建筑(zhu)面積為(wei)529.89萬平(ping)(ping)方米，同比上(shang)升(sheng)12.1%；平(ping)(ping)均預(yu)售價12,002元/平(ping)(ping)方米，同比上(shang)升(sheng)22.2%。
按全年650億銷(xiao)售(shou)(shou)目(mu)標(biao)計算，截至2017年10月31日(ri)，雅(ya)居樂已完成全年銷(xiao)售(shou)(shou)目(mu)標(biao)的98%，按此速度雅(ya)居樂今年超額完成目(mu)標(biao)將毫無懸念。
“千億(yi)也是(shi)我們(men)的(de)(de)發(fa)(fa)展目(mu)標(biao)。房地產(chan)行業是(shi)長期存(cun)在發(fa)(fa)展機遇的(de)(de)，我們(men)由(you)此制定了未來發(fa)(fa)展的(de)(de)3年規劃。”潘智勇表示，穩(wen)(wen)健運營，打造百年老(lao)店是(shi)雅(ya)居樂一(yi)貫秉持的(de)(de)目(mu)標(biao)。在未來發(fa)(fa)展的(de)(de)3年規劃中，物(wu)業發(fa)(fa)展仍然(ran)是(shi)公(gong)(gong)司的(de)(de)主要收入來源。“接(jie)下(xia)來，公(gong)(gong)司在穩(wen)(wen)健的(de)(de)20%-30%的(de)(de)增速(su)下(xia)，預計2-3年內(nei)將實(shi)現千億(yi)目(mu)標(biao)，當然(ran)這個目(mu)標(biao)不排除會提前突(tu)破。”
為順利達成目標，潘智(zhi)勇透露將通過“五個加強”來夯實千億銷(xiao)售的基礎。
一是(shi)加(jia)強土地(di)(di)儲(chu)(chu)備(bei)。公司配合未來(lai)發(fa)展所需，繼續采用策(ce)略性的土地(di)(di)擴(kuo)充計(ji)劃(hua)來(lai)優化土地(di)(di)儲(chu)(chu)備(bei)。今年以來(lai)新(xin)(xin)增土地(di)(di)528多(duo)萬(wan)平米，貨值約1000億，主要(yao)分布在(zai)粵港澳(ao)大灣區等熱點區域(yu)；二是(shi)加(jia)強創新(xin)(xin)業態。今年會在(zai)長租物業、產(chan)業小鎮、城市(shi)更新(xin)(xin)方面(mian)(mian)開展研(yan)究和實(shi)(shi)踐(jian)，在(zai)廣州(zhou)、西安、河南省等地(di)(di)陸(lu)續有(you)項(xiang)目(mu)落(luo)地(di)(di)，產(chan)業小鎮方面(mian)(mian)預(yu)計(ji)有(you)2-3個項(xiang)目(mu)落(luo)地(di)(di)，城市(shi)更新(xin)(xin)方面(mian)(mian)預(yu)計(ji)有(you)5-8個項(xiang)目(mu)落(luo)地(di)(di)；三是(shi)加(jia)強機制激(ji)勵。我們在(zai)地(di)(di)產(chan)集團推(tui)進“共(gong)享未來(lai)”計(ji)劃(hua)，實(shi)(shi)施(shi)合伙人(ren)跟投制度(du)(du)(du)，將項(xiang)目(mu)運(yun)營(ying)效(xiao)益與(yu)(yu)員(yuan)工(gong)個人(ren)收(shou)益直(zhi)接掛鉤，實(shi)(shi)現員(yuan)工(gong)與(yu)(yu)企業的收(shou)益共(gong)享；四是(shi)加(jia)強人(ren)才儲(chu)(chu)備(bei)。今年巡回全國(guo)知名(ming)高校進行招(zhao)聘，推(tui)出“將才計(ji)劃(hua)”，培育人(ren)才，建(jian)設專才梯(ti)隊；五是(shi)加(jia)強運(yun)營(ying)管理(li)。在(zai)保證質量、堅(jian)持品質的前提下，適當提前開發(fa)節(jie)點，加(jia)快周轉速(su)(su)度(du)(du)(du)，一類(lei)城市(shi)周轉速(su)(su)度(du)(du)(du)提升(sheng)(sheng)至12個月(yue)，二類(lei)城市(shi)周轉速(su)(su)度(du)(du)(du)提升(sheng)(sheng)至9-10個月(yue)。
對于未(wei)來(lai)的房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場，潘智勇還(huan)是比較樂觀。他認為，房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場發展受(shou)長周(zhou)期和短周(zhou)期綜合影響，長周(zhou)期的變(bian)化(hua)主(zhu)要取(qu)決于人口增減及流動，短周(zhou)期的變(bian)化(hua)主(zhu)要取(qu)決于各(ge)種政策(ce)措施(shi)的調整。結(jie)合中(zhong)國目前的發展階段，城鎮化(hua)還(huan)在進行(xing)當中(zhong)，中(zhong)國的房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場還(huan)是能夠持續健(jian)康發展的。
以人為本的多元化
今年(nian)上半年(nian)，雅(ya)居(ju)樂(le)發(fa)布(bu)了全(quan)新(xin)的(de)(de)(de)企(qi)業品(pin)(pin)牌(pai)(pai)形象(xiang)(xiang)，新(xin)品(pin)(pin)牌(pai)(pai)就是一個中(zhong)文(wen)“人”字的(de)(de)(de)藝(yi)術化體現。將“以(yi)人為本”作(zuo)(zuo)為全(quan)新(xin)品(pin)(pin)牌(pai)(pai)形象(xiang)(xiang)的(de)(de)(de)核心概念(nian)，為多(duo)元的(de)(de)(de)人提供多(duo)元的(de)(de)(de)生活模式。雅(ya)居(ju)樂(le)新(xin)品(pin)(pin)牌(pai)(pai)形象(xiang)(xiang)中(zhong)的(de)(de)(de)三片綠色(se)花瓣(ban)，不單意(yi)味著平(ping)衡(heng)、自然、再生，同(tong)時也代(dai)表(biao)了雅(ya)居(ju)樂(le)、合作(zuo)(zuo)伙伴、住戶之間三位一體的(de)(de)(de)密切關系。
潘(pan)智勇稱(cheng)，隨著公(gong)(gong)司品牌形象的全(quan)新升(sheng)級，公(gong)(gong)司的多元化(hua)業務也是(shi)正式落地，目前公(gong)(gong)司除(chu)主營業務房地產(chan)外，還有雅生活、環保、教(jiao)育(yu)、建設等多元產(chan)業板塊。
在(zai)環(huan)保方面，雅居樂(le)已投(tou)資10多億，擁有超過20多家工廠，注重水務治(zhi)理(li)、土壤修復(fu)、危(wei)險廢棄物處理(li)等領域(yu)，在(zai)全國形成六(liu)大(da)區域(yu)布局。雅居樂(le)環(huan)保集團還搭建了科研、投(tou)資、運營三大(da)平臺，主要發(fa)展方向(xiang)集中在(zai)環(huan)境修復(fu)、危(wei)廢處理(li)、水務管(guan)理(li)等三大(da)業(ye)務板塊，業(ye)務范(fan)圍(wei)幾乎涵蓋除大(da)氣外所有的污染防治(zhi)和資源再生利用。
在(zai)教育(yu)(yu)方(fang)面，圍繞幼教、K12、國(guo)際教育(yu)(yu)、高(gao)職教育(yu)(yu)、社區教育(yu)(yu)、在(zai)線教育(yu)(yu)等六大(da)業態板(ban)塊并行發(fa)展。目前(qian)我們(men)在(zai)40多個城(cheng)市投資(zi)10個億，擁有超(chao)過60個學校，有10萬(wan)名(ming)學生在(zai)雅居樂教育(yu)(yu)體(ti)系中接受教育(yu)(yu)。
為了(le)讓業務更加多(duo)元(yuan)化，雅居(ju)樂集團(tuan)推(tui)出(chu)了(le)雅生(sheng)活業務板(ban)塊并分拆上(shang)市。
潘智(zhi)勇認(ren)為，物業管理(li)本身是(shi)房地產衍生的(de)一(yi)個業務(wu)(wu)，維系與業主的(de)關(guan)系非常重(zhong)要，這是(shi)必(bi)須要面(mian)對(dui)的(de)。目前物業管理(li)的(de)需求很(hen)大，要求越來越高(gao)，業務(wu)(wu)增值空間很(hen)大，從(cong)商業角度來看(kan)值得(de)做，也必(bi)須做；堅持“以人為本”，就必(bi)須不(bu)斷滿足住戶的(de)要求，不(bu)能(neng)回避；互聯網、智(zhi)能(neng)技術的(de)運用，進一(yi)步催(cui)生了巨大商機，社區內(nei)的(de)銷售、金融(rong)、養老(lao)業務(wu)(wu)可以得(de)到并行發展(zhan)。
雅居樂(le)經(jing)歷了25年的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)物業(ye)有100萬住戶(hu)，管理(li)面積(ji)近8000多(duo)萬平(ping)米，并且由雅居樂(le)自行(xing)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)生活服務(wu)平(ping)臺【雅管家】的(de)(de)使用者(zhe)已(yi)經(jing)達到(dao)數(shu)十萬，在這種情況下完全可以(yi)將雅生活推向資本市場(chang)募集資金，同時(shi)借上(shang)(shang)市進一步提升我們(men)的(de)(de)管理(li)水平(ping)。“目(mu)前(qian)我們(men)已(yi)經(jing)啟動(dong)了上(shang)(shang)市進程(cheng)(cheng)，符合我們(men)的(de)(de)判斷，預期上(shang)(shang)市進程(cheng)(cheng)將繼續順利推進。”潘(pan)智勇(yong)透露。
在他看來，雅(ya)居樂(le)多(duo)元(yuan)化戰(zhan)略會在追求穩(wen)健發展(zhan)的基(ji)礎上，結合企業(ye)的理念來進行(xing)發展(zhan)。
投融資與管理技巧
作(zuo)(zuo)為一個(ge)綜(zong)合發展(zhan)的集團(tuan)，以投(tou)資來(lai)推動新興產(chan)業(ye)領域，對風險的把控是非常關鍵。作(zuo)(zuo)為分管雅(ya)居樂集團(tuan)投(tou)資的負責人，潘智勇對此更有發言權。他總結出，雅(ya)居樂的整體投(tou)資策略可以概(gai)括為5個(ge)1的原(yuan)則(ze)：一個(ge)理念(nian)，一個(ge)原(yuan)則(ze)，一套體系，一支隊(dui)伍，一個(ge)效果(guo)。
一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)理(li)(li)(li)念(nian)是(shi)(shi)：有(you)效投(tou)資，合理(li)(li)(li)回(hui)報，風(feng)險(xian)可控。看準一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)做一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)，做一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)成功一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)；回(hui)報合理(li)(li)(li)，投(tou)資需要達到(dao)行(xing)業(ye)(ye)平均收益水平以上；一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)原則是(shi)(shi)：有(you)所為(wei)有(you)所不(bu)為(wei)。堅守目前已有(you)的五大產業(ye)(ye)板(ban)塊，做實(shi)做深(shen)做細(xi)；一(yi)(yi)(yi)(yi)套體系是(shi)(shi)：雅居(ju)樂投(tou)資新規則；一(yi)(yi)(yi)(yi)支隊伍是(shi)(shi)：內部培養(yang)，外部精(jing)英（過(guo)五百(bai)人投(tou)資隊伍）；一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)效果是(shi)(shi)：達到(dao)風(feng)險(xian)可控，回(hui)報合理(li)(li)(li)。
眾所周知，資金是房地產(chan)企業的(de)生命(ming)線(xian)。在融(rong)(rong)資方面(mian)，雅居(ju)樂主要是從兩方面(mian)確(que)保資金的(de)：緊抓銷售回款(kuan)：銷售回款(kuan)率每年達(da)到90%。多渠(qu)道的(de)融(rong)(rong)資：全渠(qu)道、全方式、全球化的(de)融(rong)(rong)資。此外(wai)，還有直(zhi)接融(rong)(rong)資和(he)(he)間接融(rong)(rong)資相結合(he)、境內外(wai)和(he)(he)本外(wai)幣相結合(he)、長期融(rong)(rong)資和(he)(he)短期融(rong)(rong)資相結合(he)、傳統和(he)(he)創新(xin)相結合(he)這(zhe)四個舉措，促進融(rong)(rong)資均衡發(fa)展。
而(er)在財(cai)務、成本的(de)管理(li)方面(mian)，潘智勇表示，雅(ya)居樂在多年(nian)的(de)發(fa)(fa)展中，財(cai)務管理(li)主要是(shi)有四個戰略角色：發(fa)(fa)揮(hui)規劃職(zhi)能（財(cai)務戰略的(de)設計師）、發(fa)(fa)揮(hui)決策職(zhi)能（企業經營的(de)總參謀）、發(fa)(fa)揮(hui)保障(zhang)職(zhi)能（業務發(fa)(fa)展的(de)后(hou)勤部）、發(fa)(fa)揮(hui)督導職(zhi)能（風險防控的(de)指戰員）。
從(cong)雅居樂集團半(ban)年(nian)報的(de)(de)(de)財務(wu)狀況數據可以看出(chu)，整體狀況良(liang)好。銷(xiao)售費用(yong)(yong)、管理費用(yong)(yong)占簽約額的(de)(de)(de)比例(li)從(cong)2016年(nian)的(de)(de)(de)7%下降到(dao)上(shang)半(ban)年(nian)的(de)(de)(de)4%；加權平均(jun)利息成本從(cong)2016年(nian)的(de)(de)(de)7.64%下降到(dao)上(shang)半(ban)年(nian)的(de)(de)(de)6.35%。資產負債率69%，低(di)于同(tong)行業平均(jun)水平；現金293億元，上(shang)升31%；凈債比0.51，維持在同(tong)業低(di)位(wei)。
關于財務管理指導思(si)想，潘智(zhi)勇(yong)給出的答案是：服務集團戰略，提效率、強管理、控風險，確(que)保財務合(he)規、穩健運行。主要(yao)有四(si)項舉措：
一是(shi)現金(jin)大集中，堅(jian)持現金(jin)為王思路，對全集團資(zi)金(jin)進行統一調度，確(que)保在任何時點現金(jin)占總資(zi)產比(bi)例(li)均超(chao)過10%；二是(shi)負債(zhai)控(kong)規(gui)模，根據(ju)企業的(de)發(fa)展狀況維(wei)持適中的(de)負債(zhai)規(gui)模，確(que)保資(zi)產負債(zhai)率不(bu)超(chao)過75%，凈(jing)債(zhai)比(bi)不(bu)超(chao)過1.2；三(san)是(shi)成本(ben)強約束，嚴控(kong)超(chao)預算行為；四是(shi)管(guan)理(li)精(jing)細化。
取之社會回報社會
“在發(fa)展(zhan)企業(ye)(ye)的(de)同時，我們一手抓(zhua)運營(ying)，一手抓(zhua)社(she)會(hui)公益事業(ye)(ye)。”潘智(zhi)勇介(jie)紹，雅居(ju)樂目前已經是超過(guo)1500億(yi)的(de)資產，每年(nian)納稅(shui)過(guo)百億(yi)，擁有16000多員(yuan)工的(de)大型(xing)民營(ying)企業(ye)(ye)集團。集團一直秉承“取之于(yu)社(she)會(hui)，用之于(yu)社(she)會(hui)”的(de)公益理念，專注公司發(fa)展(zhan)的(de)同時，全心全意承擔社(she)會(hui)責任，積極回饋(kui)社(she)會(hui)。
成立25年來，雅居(ju)樂(le)集團(tuan)及其大股東陳(chen)氏家族慈善捐(juan)(juan)贈累計超(chao)14億元(yuan)。我(wo)們心系社會，不遺余力，如汶(wen)川地震時第(di)一時間(jian)馳(chi)援災區，捐(juan)(juan)款1.55億；先(xian)后成立了“廣(guang)東省雅居(ju)樂(le)公益基金會”、“雅居(ju)樂(le)教育基金會”等多個基金，僅在教育方面(mian)(mian)的單項(xiang)捐(juan)(juan)贈就達到5億；另(ling)外在醫(yi)療、文化方面(mian)(mian)均有(you)捐(juan)(juan)助(zhu)(zhu)，如對中山三(san)鄉(xiang)醫(yi)院(yuan)、廣(guang)州(zhou)中山一院(yuan)等的捐(juan)(juan)助(zhu)(zhu)。集團(tuan)多次獲得(de)國(guo)家民政部(bu)頒發的最高(gao)慈善獎項(xiang)“中華慈善獎”等多個慈善獎項(xiang)，董(dong)事局主(zhu)席兼總裁陳(chen)卓林先(xian)生也連續8年進入胡(hu)潤慈善榜(bang)，獲得(de)社會各界的廣(guang)泛認可。
值得注(zhu)意的是(shi)，雅(ya)居樂(le)集團一直(zhi)以來對教(jiao)育與(yu)助(zhu)(zhu)(zhu)學(xue)(xue)(xue)、鼓(gu)勵員工(gong)參(can)與(yu)小區服務等一直(zhi)不遺(yi)余力。于國(guo)內，已(yi)多年向來自清華大學(xue)(xue)(xue)、湖南大學(xue)(xue)(xue)、天津大學(xue)(xue)(xue)及同濟大學(xue)(xue)(xue)等學(xue)(xue)(xue)校(xiao)的學(xue)(xue)(xue)生頒發(fa)“雅(ya)居樂(le)地產獎(jiang)(jiang)/助(zhu)(zhu)(zhu)學(xue)(xue)(xue)金(jin)”，并透過“雅(ya)居樂(le)青(qing)海獎(jiang)(jiang)教(jiao)助(zhu)(zhu)(zhu)學(xue)(xue)(xue)金(jin)”向教(jiao)師及學(xue)(xue)(xue)生發(fa)放(fang)助(zhu)(zhu)(zhu)學(xue)(xue)(xue)金(jin)。
潘智(zhi)勇表示，未來集團將(jiang)繼(ji)續對社會(hui)慈(ci)善(shan)盡心盡力，透過(guo)(guo)慈(ci)善(shan)捐款，積(ji)極(ji)支持社會(hui)組(zu)織(zhi)不同(tong)范(fan)疇的慈(ci)善(shan)工(gong)(gong)作，并(bing)鼓勵更多雅居樂員(yuan)工(gong)(gong)參與義工(gong)(gong)工(gong)(gong)作。同(tong)時，在員(yuan)工(gong)(gong)內部設立互助(zhu)基金，在員(yuan)工(gong)(gong)內部推行公益，對員(yuan)工(gong)(gong)中的困難家庭(ting)，重大疾病等情(qing)況進(jin)行資(zi)助(zhu)，幫助(zhu)員(yuan)工(gong)(gong)度過(guo)(guo)難關(guan)。
在談到房(fang)地(di)產(chan)主業(ye)時，他(ta)認為地(di)產(chan)行業(ye)經過這(zhe)么多年的(de)(de)發(fa)(fa)展，已進入成(cheng)熟平穩發(fa)(fa)展期。房(fang)子是(shi)用(yong)(yong)來住的(de)(de)不是(shi)用(yong)(yong)來炒(chao)的(de)(de)，也揭示了(le)(le)住房(fang)的(de)(de)本質，為下一步開發(fa)(fa)商開發(fa)(fa)、運(yun)營(ying)、管理(li)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)務指明了(le)(le)發(fa)(fa)展方向，提供了(le)(le)指導方針。
在國家(jia)政策的主(zhu)導下，房(fang)子產市場(chang)也將會越來(lai)越平穩(wen)，越來(lai)越健康。“作為開發商(shang)，雅居(ju)樂也會積極配合(he)落實。”潘智勇說。
他同時(shi)(shi)表示，為響應政(zheng)策號召，綜合雅居樂的(de)(de)資源、經驗(yan)和優勢，在做好傳統房地產開發的(de)(de)時(shi)(shi)候(hou)，也會(hui)組(zu)建團隊積極研(yan)究進(jin)(jin)入長租公寓、租售并舉產品市場(chang)，促進(jin)(jin)企(qi)業的(de)(de)良性發展(zhan)。
