剛剛，熱鬧的(de)(de)中報季落下帷幕，房企們披露(lu)的(de)(de)中考成(cheng)績單烈火烹(peng)油、繁(fan)花(hua)似錦、各領風騷，花(hua)魁難定。
數據龐(pang)雜(za)，看(kan)財報(bao)的凱文眼睛都熬瞎了，但總有那么幾(ji)個(ge)數字，讓我在夜深人靜之際(ji)怦然心動，比如，雅(ya)居樂(le)的毛利率。
那么(me)，就說(shuo)(shuo)說(shuo)(shuo)這(zhe)家南派地產(chan)商，和(he)它的幾個獨門秘籍(ji)吧。
營業(ye)額的(de)一半是毛利
2018年(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)，雅居樂(le)營(ying)業額為(wei)人(ren)民(min)幣242.06億元，較(jiao)去年(nian)同期上(shang)(shang)升(sheng)8.5%。毛利(li)(li)及(ji)期內(nei)利(li)(li)潤分(fen)別(bie)(bie)為(wei)120.18億元及(ji)42.8億元，較(jiao)去年(nian)同期分(fen)別(bie)(bie)上(shang)(shang)升(sheng)44.4%及(ji)85.6%。整體(ti)毛利(li)(li)率及(ji)凈(jing)利(li)(li)潤率分(fen)別(bie)(bie)為(wei)49.6%及(ji)17.7%，較(jiao)去年(nian)同期分(fen)別(bie)(bie)上(shang)(shang)升(sheng)12.3個(ge)百(bai)分(fen)點及(ji)7.4個(ge)百(bai)分(fen)點。
自(zi)從(cong)2004年(nian)土地(di)出(chu)讓(rang)的(de)831新政以來，房地(di)產(chan)行業(ye)從(cong)草莽時(shi)代逐步過渡至(zhi)規范(fan)時(shi)期，暴利已經漸行漸遠，貴州茅臺那種(zhong)動(dong)輒高(gao)達90%的(de)毛(mao)利率是很難出(chu)現在規模(mo)化經營的(de)房地(di)產(chan)企業(ye)身上(shang)的(de)，行業(ye)平均毛(mao)利率一(yi)般(ban)在30%-40%的(de)這個(ge)區間(jian)。所以，雅居樂在年(nian)銷售額沖擊千億(yi)的(de)階段還上(shang)演了接近(jin)50%的(de)毛(mao)利率，不能不說是一(yi)種(zhong)境界。
大略對比了一(yi)下各家公司的(de)數據，規(gui)模房企(qi)中毛利率(lv)高(gao)于行業均值的(de)公司有(you)那么幾家，例如(ru)央(yang)企(qi)華(hua)潤置(zhi)地(di)，在(zai)上半年實現了48.12%的(de)毛利率(lv)，又比如(ru)產品打造能力突出的(de)中國金(jin)茂(mao)，做(zuo)到了39.59%，再比如(ru)以精細化管理和高(gao)利潤率(lv)著稱的(de)中海，也只有(you)36.25%。
雅居樂(le)的(de)(de)(de)高(gao)毛(mao)利(li)是不是偶然？回(hui)溯這家公(gong)司的(de)(de)(de)過(guo)往業績，其(qi)毛(mao)利(li)率(lv)確實長時間處于領跑(pao)地位(wei)。2010-2018年的(de)(de)(de)9個報(bao)告期(qi)(qi)（2018年為(wei)中(zhong)期(qi)(qi)業績，其(qi)余(yu)為(wei)年度(du)業績），公(gong)司毛(mao)利(li)率(lv)中(zhong)有5期(qi)(qi)高(gao)于40%，其(qi)中(zhong)2011年度(du)毛(mao)利(li)率(lv)更(geng)高(gao)達53.84%。所以(yi)，高(gao)毛(mao)利(li)絕對稱(cheng)得上是雅居樂(le)睥(pi)晲行業的(de)(de)(de)必殺技之(zhi)一。
至(zhi)于(yu)(yu)(yu)為什么會有(you)那么高的毛利率，這(zhe)個問題很好解釋，得益于(yu)(yu)(yu)較低的土(tu)地(di)成本和(he)較高的銷售(shou)均價(jia)。今年(nian)上半年(nian)，雅居樂(le)累積預售(shou)金額(e)465.50億元(yuan)，累積預售(shou)建(jian)筑(zhu)面(mian)積355.1萬平方米，預售(shou)均價(jia)每平方米13107元(yuan)。對應的是，截(jie)止(zhi)2018年(nian)6月30日， 雅居樂(le)于(yu)(yu)(yu)69個城(cheng)市及(ji)地(di)區共擁(yong)有(you)預計總建(jian)筑(zhu)面(mian)積3560萬平方米的土(tu)地(di)儲備，平均土(tu)地(di)成本僅為2774元(yuan)/平方米。在價(jia)格并(bing)不高的土(tu)地(di)上蓋出讓客戶接受的較(jiao)高均價，雅居樂(le)產品打(da)造和運營能力可見一(yi)斑。
今年上半年，雅(ya)居樂(le)繼續致(zhi)力加(jia)(jia)快銷(xiao)售款項回籠，加(jia)(jia)強資金及(ji)(ji)預算(suan)管理(li)，優化成(cheng)本(ben)及(ji)(ji)開支管理(li)，營銷(xiao)行政(zheng)兩費控(kong)制得當，股(gu)東應占利(li)潤為37.59億元(yuan)，較去年同(tong)期18.59億元(yuan)相比(bi)，上升102.2%。據不完全統計，雅(ya)居樂(le)的這一歸母凈利(li)潤數額在已經(jing)公(gong)布半年報的規模房企中排名第13位。如果以(yi)增(zeng)速(su)排名，雅(ya)居樂(le)102.2%的歸母凈利(li)潤同(tong)比(bi)增(zeng)速(su)僅次(ci)于(yu)朗詩(shi)綠(lv)色地產、陽光城(cheng)、正榮地產、時代中國控(kong)股(gu)、新(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)和藍(lan)光發(fa)展，位列第7位。
騏驥千里(li)非一(yi)(yi)日之功，這樣(yang)的業績顯示(shi)出雅(ya)居樂(le)從2015年開啟的新一(yi)(yi)輪內控管理成效斐然。在“房住(zhu)不炒”的市場下半場角逐來臨前，雅(ya)居樂(le)的內功算(suan)是修煉到(dao)火候了。
70余項目布局大灣區
計熟事定(ding)，舉(ju)必(bi)有(you)功。世間(jian)大(da)功績，必(bi)定(ding)與精(jing)準(zhun)的(de)戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)有(you)關。房地產企業(ye)的(de)區域布局，往(wang)往(wang)決定(ding)著企業(ye)發展(zhan)質量(liang)之(zhi)高下。雅居樂在2006年先(xian)人一步(bu)卡位(wei)海南(nan)島，就(jiu)在很大(da)程度上顯示了決策層(ceng)的(de)戰(zhan)略(lve)性眼(yan)光。
2010年1月4日(ri)，國(guo)務院發(fa)布《國(guo)務院關于推進海南國(guo)際旅(lv)游島建(jian)設(she)發(fa)展的若(ruo)干意見》。至此(ci)，海南國(guo)際旅(lv)游島建(jian)設(she)正式步入(ru)正軌。彼(bi)時，這(zhe)片熱(re)土尚且殘留著上世紀90年代那場(chang)泡沫(mo)的陰影，唯有少數聰明且具膽識的資金敢(gan)于全新(xin)一(yi)搏。海南清(qing)水灣——這(zhe)個后來在全國(guo)聞名遐邇的名字，便如(ru)同驚(jing)鴻(hong)般(ban)地開(kai)啟它(ta)“中國(guo)第(di)一(yi)盤”的征(zheng)程。
是(shi)的，在(zai)南(nan)中(zhong)國(guo)耕耘(yun)十(shi)余載(zai)的雅(ya)居(ju)樂，當初(chu)正是(shi)憑借著(zhu)清水(shui)灣驚艷于中(zhong)國(guo)地產行業；然而，雅(ya)居(ju)樂所擁有的，遠(yuan)遠(yuan)不止清水(shui)灣。
截(jie)至6月30日，雅(ya)居樂(le)2018年(nian)上半年(nian)銷(xiao)售額合(he)計465.49億元(yuan)(yuan)(yuan)，銷(xiao)售面積(ji)合(he)計355.14萬平方(fang)(fang)米(mi)，銷(xiao)售均價(jia)為(wei)13,107元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)。截(jie)至6月30日，雅(ya)居樂(le)2018年(nian)上半年(nian)銷(xiao)售額合(he)計465.49億元(yuan)(yuan)(yuan)，銷(xiao)售面積(ji)合(he)計355.14萬平方(fang)(fang)米(mi)，銷(xiao)售均價(jia)為(wei)13,107元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)。
今年上半年，雅居樂(le)2018年上半年銷售額合(he)計465.49億元，策略性(xing)地在(zai)9大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)增添30個新項目(mu)，覆蓋京津冀城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)及(ji)(ji)山(shan)東城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)、長三角(jiao)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)、海峽西岸(an)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)、中(zhong)原城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)及(ji)(ji)太原城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)、成渝城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)及(ji)(ji)長江中(zhong)游城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)、珠三角(jiao)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)，以及(ji)(ji)除城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群(qun)(qun)(qun)外(wai)漢中(zhong)、連云港及(ji)(ji)徐州等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。雅居樂(le)2018年上半年新進(jin)入城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)共16個，不斷深化全國布局。
今年2月，雅居(ju)樂宣(xuan)布進行(xing)區域裂(lie)變，由原來的8個區域裂(lie)變為12個區域，深化全(quan)國布局(ju)與發展(zhan)。為配合未(wei)來發展(zhan)所需，雅居(ju)樂繼續(xu)采用積(ji)極而審慎的購地策略，優先(xian)考慮具(ju)競爭優勢的現(xian)有(you)項目所在(zai)城市(shi)及增(zeng)長潛力優厚(hou)的城市(shi)尋找(zhao)機遇。
上半(ban)年，雅居(ju)樂(le)共新增(zeng)預(yu)計總建筑面積557萬平(ping)方米的(de)土(tu)地，其(qi)中集團(tuan)應占預(yu)計總建筑面積為483萬平(ping)米，預(yu)計新增(zeng)項目可售貨值達(da)人民幣640億元。截止2018年6月30日， 雅居(ju)樂(le)于69個(ge)城(cheng)市及(ji)地區共擁有預(yu)計總建筑面積3560萬平(ping)方米的(de)土(tu)地儲(chu)備，保證集團(tuan)未來4-5年物(wu)業發展(zhan)業務的(de)重要基石。
作為出生在且成(cheng)長于大灣區的企業，雅居樂加(jia)強在大灣區的部署(shu)，至今在粵港澳大灣區精心打(da)造超(chao)過(guo)70個項(xiang)目，在大灣區的7個城市（包括中山(shan)、廣州、佛山(shan)、珠海、惠州、江門(men)及香港）擁有預計總建(jian)筑面積(ji)約(yue)1100萬(wan)平(ping)米的土地儲備，占整(zheng)體土地儲備的31%，未(wei)來發展潛力不容(rong)小(xiao)覷。
八大產業(ye)集團劍(jian)指未來
2018年(nian)，政策加(jia)碼，市場轉向，行(xing)(xing)業(ye)(ye)裂變，房地產(chan)盛宴之(zhi)下(xia)，居安思(si)危的思(si)潮此起彼(bi)伏，多元化布局已經不再如三年(nian)前(qian)喊喊口號那么簡單(dan)。所(suo)以，雅(ya)居樂延續以地產(chan)為(wei)主(zhu)，早(zao)早(zao)開啟(qi)了多元業(ye)(ye)務并行(xing)(xing)的“1+N”的發展戰略。
2018年上半年雅(ya)居樂(le)集團新(xin)增三(san)大產業板(ban)塊，已(yi)形成地(di)產、雅(ya)生活、環(huan)保(bao)、教育、建(jian)設、房(fang)管、資本(ben)和商(shang)業八大產業集團并行運營的(de)格局。
其中(zhong)，雅(ya)生活(huo)集(ji)(ji)團(tuan)于2018年2月9日正式在香港聯合交易(yi)所主板掛牌上市（股(gu)票代碼03319.HK），成為中(zhong)國首(shou)家紅籌分拆H股(gu)的(de)物業(ye)(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)(ye)。目前，雅(ya)生活(huo)集(ji)(ji)團(tuan)管理范圍覆蓋全國27個省市自治區(qu)，服務類型涵蓋主流(liu)住宅、高端豪(hao)宅、旅游地產(chan)、商業(ye)(ye)(ye)、寫字樓等多種業(ye)(ye)(ye)態，合約(yue)總建筑面(mian)積(ji)為18563萬(wan)平方米，擁有200多個項目，服務業(ye)(ye)(ye)主逾(yu)100萬(wan)人(ren)。8月8日，雅(ya)生活(huo)集(ji)(ji)團(tuan)發布2018年中(zhong)期(qi)業(ye)(ye)(ye)績，多項數據(ju)表明，半年業(ye)(ye)(ye)績十分喜人(ren)，實現了業(ye)(ye)(ye)務規模(mo)的(de)快速增(zeng)長和盈利水平的(de)大幅提(ti)升。
環保業務(wu)板塊，聚(ju)焦固(gu)體(ti)廢(fei)棄物處(chu)理(li)及水務(wu)業務(wu)。截至2018年(nian)上(shang)半年(nian)，雅居樂環保集(ji)團項目已(yi)達31個，遍布京(jing)津冀、山東(dong)、華東(dong)、華南(nan)、中(zhong)西部及海南(nan)區(qu)域(yu)等(deng)十多個省份。其中(zhong)，在(zai)固(gu)廢(fei)處(chu)理(li)的(de)細(xi)分領(ling)域(yu)——危(wei)廢(fei)處(chu)理(li)上(shang)，環保集(ji)團擁有超200萬噸/年(nian)的(de)危(wei)廢(fei)處(chu)理(li)資質和超1200萬立方米(mi)的(de)安(an)全填埋場庫容(rong)；新開(kai)拓的(de)生活垃(la)圾焚燒發電項目的(de)最高處(chu)理(li)規模(mo)達到每日約1800噸，整體(ti)布局日益均衡(heng)。
教(jiao)育業(ye)務(wu)方面，教(jiao)育團隊(dui)致(zhi)力提供學(xue)前教(jiao)育、中(zhong)小(xiao)學(xue)教(jiao)育、高等教(jiao)育、培訓教(jiao)育及國際教(jiao)育的(de)硬件(jian)配(pei)套，為物(wu)業(ye)項目增值的(de)同(tong)時，與物(wu)業(ye)發展業(ye)務(wu)產生協同(tong)效(xiao)應(ying)。
雅居樂(le)房管集團已在(zai)(zai)廣東、浙江(jiang)、江(jiang)蘇、江(jiang)西等省市之重點(dian)(dian)區域(yu)斬(zhan)獲佳(jia)績，同(tong)時于130個(ge)候(hou)選(xuan)項(xiang)目(mu)(mu)中定位出符合區域(yu)持續(xu)發展，引領品(pin)質人(ren)居的優勢項(xiang)目(mu)(mu)，實現貨值(zhi)119億，為集團在(zai)(zai)全(quan)國版圖的拓展快速實現了重點(dian)(dian)區位的點(dian)(dian)狀布局。
雅居樂(le)商(shang)業管(guan)理集團已擁有購(gou)物(wu)中(zhong)心、寫字樓(lou)、社區(qu)商(shang)業、長租(zu)公寓、精品街市、酒店、高爾夫、游艇會等八大產品類(lei)型，業務覆(fu)蓋全國(guo)50多個城(cheng)市，現在管(guan)項目超100個，總體量超300萬平方(fang)米。
雅(ya)(ya)居樂資(zi)本集團緊密(mi)依托雅(ya)(ya)居樂的實業(ye)背(bei)景和產業(ye)資(zi)源，以基金(jin)管理、股(gu)權投資(zi)、金(jin)融資(zi)產投資(zi)和證券(quan)交(jiao)易(yi)為主要業(ye)務方向，靈活運用多(duo)樣(yang)化的金(jin)融產品和資(zi)本工具。
八大集團(tuan)，依(yi)托房(fang)地產開(kai)發(fa)主業有序鋪陳，偕同效(xiao)應頗(po)為顯著，一個(ge)復(fu)合(he)型(xing)企業集團(tuan)的(de)雛形(xing)，徐徐呈現于世人面前(qian)。
