物業公司最(zui)近幾(ji)年深受資本市場(chang)喜愛，利好(hao)的(de)消息也不少。
2021年初，住(zhu)建(jian)部、發(fa)(fa)改委、銀保(bao)監會等十部門發(fa)(fa)布文(wen)件，大力支持(chi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)(ye)規范(fan)化(hua)、智慧化(hua)發(fa)(fa)展，鼓勵有條件的物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)(ye)(ye)向養老、托幼(you)、家政(zheng)、文(wen)化(hua)、健康、房屋經紀、快遞(di)收發(fa)(fa)等領域延(yan)伸，探索“物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)+生活(huo)服(fu)務(wu)”模(mo)式。
截止該文件發布次日收(shou)盤(pan)，在A股和港股42家上市物業公(gong)司中，有41家出現(xian)股價(jia)上漲，總市值達7181.6億(yi)元，較前(qian)一(yi)交易日增(zeng)加(jia)842.8億(yi)元!
然而關(guan)于(yu)物業(ye)未來的發展和價值判斷，投資(zi)市場和業(ye)內均出現了明(ming)顯的分化(hua)。
一
物業(ye)行業(ye)的黃金時代
自2014年彩生活(huo)上市(shi)后，物業(ye)公司們(men)開始(shi)紛紛擁抱資本市(shi)場。
僅2014-2018年上半年，新三板物業管理行業定向增發募集資金金額累計達8.99億(yi)(yi)元;8家赴港上市的物業公司(si)募集資金總額均(jun)過億(yi)(yi)，其中(zhong)，雅生活服務近40億(yi)(yi)元，碧(bi)桂園服務以介紹形(xing)式上市，2019年初融資超11億(yi)(yi)元。
2018年，6家物業公(gong)司(si)上市(shi)，其中5家選擇(ze)了港(gang)股上市(shi)。
2019年，風(feng)口越來越明顯，一方面多(duo)達12家物業(ye)(ye)公司(si)上市，另一方面物業(ye)(ye)板塊漲勢(shi)喜人(ren)。
據(ju)Wind數(shu)據(ju)顯示(shi)，2019年新(xin)城悅服(fu)務(wu)、永升生(sheng)活(huo)服(fu)務(wu)、雅生(sheng)活(huo)服(fu)務(wu)、中海物業、碧桂園服(fu)務(wu)分別上漲(zhang)222%、199%、161%、116%、112%。
2020年，更是多達18家物業公司上市，數量(liang)創(chuang)新高!其中A股(gu)1家，港股(gu)17家。
然而，2020年既是截至(zhi)目前(qian)物業公司上市數量的(de)最高峰 ，也(ye)是行情明(ming)顯分(fen)化的(de)開端。
數據(ju)來(lai)源于wind，截至2020年12月30日股市收(shou)盤
房(fang)企50強中，除萬科、龍湖等極(ji)少數房(fang)企外，其他幾乎都已(yi)經或正在分(fen)拆物(wu)業(ye)板塊密(mi)集步入(ru)資本市(shi)場(chang)。而2020年，也有數家物(wu)業(ye)公司(si)上(shang)市(shi)即遭遇股價(jia)破(po)發，部分(fen)物(wu)管公司(si)的(de)(de)股價(jia)表現疲(pi)弱(ruo)，但有的(de)(de)公司(si)卻依然保持了(le)強勁的(de)(de)增長，股價(jia)創(chuang)新(xin)高。
總體而言，如(ru)房企(qi)一樣 ，物(wu)業公司的龍頭企(qi)業聚集效應也越來越明(ming)顯。
但資(zi)本和(he)機構看好(hao)的物業公(gong)司也(ye)并非僅(jin)僅(jin)局限于規模和(he)體量，反而更(geng)加(jia)看重物業公(gong)司對未來發展方向的選(xuan)擇。
近(jin)期，大(da)和發表行業(ye)研報稱，因政策利好等因素，對物業(ye)板塊保持樂觀看(kan)法，首選(xuan)碧桂(gui)園服務(6098.HK)和雅生活服務(3319.HK)。
今(jin)年1月下旬(xun)，碧桂園(yuan)服(fu)務(wu)(wu)的市值(zhi)突破2000億港元大(da)關,成為物(wu)管行(xing)業(ye)第(di)一(yi)家市值(zhi)超兩千億港元的物(wu)業(ye)公(gong)司，加之(zhi)背靠“宇宙房企”，大(da)和的第(di)一(yi)個判斷很(hen)好(hao)理解(jie)，為何(he)第(di)二個看(kan)好(hao)的是雅生活(huo)服(fu)務(wu)(wu)?
二
后藍海(hai)時代的突圍秘笈
實際上，對(dui)于未來的發(fa)展方(fang)向(xiang)，尤其(qi)是所謂的后藍海時(shi)代，該(gai)往(wang)哪(na)個方(fang)向(xiang)發(fa)力，龍頭(tou)企業們也意見不一(yi)。
典型如2020年11月萬科物業公司的更名。
萬科(ke)(ke)(ke)的(de)危機(ji)感(gan)一直很強，從房企(qi)的(de)“活下去(qu)”“去(qu)地(di)產(chan)化(hua)”到萬科(ke)(ke)(ke)物業未來(lai)的(de)競爭(zheng)對手不是(shi)物業公(gong)司，而是(shi)科(ke)(ke)(ke)技公(gong)司的(de)下沉!
幾乎(hu)每一(yi)次看上去都是語不驚人死不休(xiu)，背后的邏(luo)輯是企業未(wei)來發(fa)展道路的不同選擇。
在萬(wan)科(ke)看(kan)來，科(ke)技公(gong)司(si)的下沉才(cai)是(shi)最(zui)可怕和(he)需要提(ti)前應對的，因此(ci)先從(cong)改名(ming)、改戰略開(kai)始，將原來的萬(wan)科(ke)物(wu)業公(gong)司(si)更名(ming)為萬(wan)物(wu)云(yun)空間科(ke)技服務公(gong)司(si)(簡稱“萬(wan)物(wu)云(yun)”)。
定位的業務板塊也很“玄”，分別是空間(Space)、科技(Tech)和(he)成(cheng)長(Grow)。
但是萬科物業(ye)改名的落腳(jiao)點是做“城(cheng)市空間科技服務平(ping)臺型(xing)公(gong)司”，翻譯成大白話就是要做物業(ye)行業(ye)里面的“貝(bei)殼(ke)找房”。
一(yi)(yi)家營收超百億的物業公(gong)司，卻要(yao)“去物業化”，業內(nei)對未來發展(zhan)方向的觀念撕裂程度可見一(yi)(yi)斑。
如(ru)果說萬科的選(xuan)擇(ze)是“上天”，另一家龍頭物業公司保(bao)利則是選(xuan)擇(ze)了(le)完全不同的道路“下沉”。
保利物(wu)業在去年底接(jie)受媒體訪問(wen)時，談(tan)及未來的(de)發展，認(ren)為要抓住黃(huang)金時代，要做大物(wu)業和軟基建。
簡單來說，就是(shi)(shi)既要拓寬(kuan)物業管理的硬空(kong)間范圍，又要搞好軟服務，尤(you)其是(shi)(shi)公共服務。這也(ye)是(shi)(shi)大(da)部分物業公司普(pu)遍選擇的道路。
圖片來源|中物研協
而(er)被包(bao)括大(da)和在內 ，受到超過30家(jia)賣方(fang)機(ji)構看好的雅生活(huo)服務(wu)卻選擇了第三條道路： 成為依托(tuo)“人才(cai)+科技+資本”的平臺(tai)型(xing)企(qi)業，突破服務邊界。
簡單(dan)概況就是不做(zuo)單(dan)一選(xuan)擇，而是大步往前，既打造平(ping)臺又不斷拓寬服務業態，創(chuang)新軟服務。
2018年雅生活在(zai)上市之初，就提出了(le)擁抱科技、提升服務(wu)質(zhi)量，打造(zao)具備(bei)國(guo)際(ji)一流標準(zhun)的綜合性(xing)現代(dai)服務(wu)管理平(ping)臺。
做平臺的思路提出后，3年內，雅(ya)生(sheng)活默默付諸行動，到2021年，旗(qi)下已有20+子品(pin)牌，實(shi)現了全業態(tai)覆(fu)蓋，在各細分領域占(zhan)據龍(long)頭地位。
而在延伸業態及規模(mo)發(fa)展方面，雅(ya)生活也是保持了一貫的行動派作風(feng)。
對比(bi)保利物(wu)業和雅生(sheng)(sheng)活服務(wu)2020的(de)半年(nian)報(bao)來(lai)看，在公共(gong)服務(wu)方面(mian)，兩者幾(ji)乎旗鼓相(xiang)當。截至2020年(nian)6月底，兩家公司在公共(gong)服務(wu)領域的(de)在管面(mian)積均接近(jin)160百萬平(ping)方米。然(ran)而雅生(sheng)(sheng)活并(bing)非一開始就具有(you)綜合業態服務(wu)的(de)基因。
相比(bi)大部分上(shang)市(shi)物(wu)業(ye)公(gong)司(si)依賴于(yu)房企母公(gong)司(si)或兄弟(di)公(gong)司(si)的情(qing)況，雅生(sheng)活上(shang)市(shi)之初就很不一樣。
雅(ya)(ya)生活背(bei)后有雅(ya)(ya)居(ju)樂和綠(lv)地控股兩大頭部(bu)房企，上市后以“雅(ya)(ya)居(ju)樂物(wu)業(ye)”和“綠(lv)地物(wu)業(ye)”雙品牌(pai)發展。
但雅生活并不止步于此，而是一(yi)開始(shi)就注重培育自(zi)身的造血(xue)能力，積極尋求市場化發展和行業整(zheng)合機會(hui)，致力于打造綜合性(xing)現代(dai)服務管(guan)理(li)平(ping)臺。
2019年，雅(ya)生活宣布收(shou)購(gou)(gou)中民(min)物(wu)業(ye)(ye)(ye)及新中民(min)物(wu)業(ye)(ye)(ye)，成為目前物(wu)管(guan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)內(nei)最大的一宗(zong)收(shou)并購(gou)(gou)。而雅(ya)生活看重的正(zheng)是中民(min)物(wu)業(ye)(ye)(ye)在業(ye)(ye)(ye)內(nei)罕見(jian)的覆蓋(gai)全業(ye)(ye)(ye)態、貫穿(chuan)全產業(ye)(ye)(ye)鏈的綜合(he)性。
中民物(wu)業旗下(xia)不僅有深圳龍城、上海明(ming)華等全國(guo)知名物(wu)業品(pin)牌，其在管項目包(bao)括上海虹橋樞紐(niu)中心(xin)、中華藝術宮、上海國(guo)際賽車場、上海清算所、深圳市民中心(xin)等多個城市地標。
同時，此舉助力雅生活管(guan)理面(mian)積突破(po)5億平(ping)方米大關，更重要的是實現了延伸至(zhi)公共服務(wu)(wu)、城市服務(wu)(wu)方面(mian)的轉(zhuan)型(xing)和升級(ji)。
據雅生活2020半年報披露，第三方物業開發(fa)商項目面積占比已高達81.1%，其(qi)市(shi)場化發(fa)展(zhan)程度可見一(yi)斑。
同時，雅(ya)生活旗下已(yi)有20+品牌(pai)和形成了(le)物業服(fu)務、公(gong)共(gong)服(fu)務、資產管理(li)、社區商(shang)業、城市服(fu)務五大產業板塊，實現了(le)綜合性現代服(fu)務管理(li)平臺的建造。
三
下(xia)一個風口
克而瑞的一份研究報告指出(chu)，未來衡量物企(qi)估值(zhi)潛力，將進入第(di)三階(jie)段，在規模基(ji)礎之下，城(cheng)市(shi)深(shen)耕度、城(cheng)市(shi)綜合(he)服務等特色(se)業務或將推(tui)升(sheng)企(qi)業優(you)勢(shi)標簽乃至估值(zhi)。
其他機(ji)構也有類似(si)的(de)看法(fa)，判斷更加明確。
華泰證券的(de)(de)研報曾預判，城市服務領域有望進一步(bu)打開(kai)物(wu)管行業空間，提(ti)升未來3-5年(nian)的(de)(de)增長(chang)韌性。
物(wu)業行業的下一(yi)個風口毋(wu)庸置疑(yi)已經顯(xian)現，那就(jiu)是城市(shi)服務領域。
碧桂園服務、萬科物(wu)業(ye)、龍湖智慧服務、保利物(wu)業(ye)等頭部(bu)物(wu)業(ye)公司也在2020年紛(fen)紛(fen)加速布局城(cheng)市服務。
而在下一個風口面前，雅生活頗具有先(xian)發優(you)勢。
在前仆后繼的上市(shi)物(wu)業公司(si)中(zhong)，除了大和研報的看(kan)好外，今年1月，富瑞及(ji)中(zhong)信(xin)里昂將雅生活目標(biao)價分別升至58.45及(ji)51.10港元，匯豐、摩根大通、美(mei)銀證券、中(zhong)金等機構均重申買入或(huo)跑(pao)贏(ying)大市(shi)評級。
資產(chan)市場常(chang)說，股價(jia)反映的(de)是(shi)投(tou)資者預期。多家(jia)機構(gou)將雅(ya)生活(huo)的(de)目標價(jia)調高，大概除了其上市后的(de)穩定優異(yi)往績外，更加看重的(de)雅(ya)生活(huo)在行業未來發(fa)展(zhan)方(fang)向上的(de)布局發(fa)展(zhan)速度(du)。
自2018年(nian)(nian)上市以來，雅生(sheng)活(huo)的發展勢(shi)頭良(liang)好。2017年(nian)(nian)-2019年(nian)(nian)，雅生(sheng)活(huo)的收入和(he)凈利潤復(fu)合年(nian)(nian)增長率分別為70.6%和(he)107.4%。在《2019年(nian)(nian)上市物企(qi)經營能力榜》中升至第3位，在2020中國物業服務百強企(qi)業中排名第4位。
布局(ju)方面，2019年雅生活已提前行動，前文提到(dao)收購(gou)中民物業，使其順利深入(ru)上(shang)海(hai)、深圳兩(liang)大一線城市的綜合性(xing)服務領域(yu)之(zhi)中。
2020年，雅生活更名為“雅生活智慧(hui)城市(shi)服務(wu)股份(fen)有限公司”，戰略升級為“智慧(hui)城市(shi)服務(wu)商”。
相比同行，在城市服(fu)務方面，其實雅生活早有長達十(shi)幾年的深(shen)耕經驗(yan)。
早在2007年，雅(ya)生(sheng)(sheng)活(huo)就開始涉獵(lie)城(cheng)市服(fu)務，彼時在海南政(zheng)府與(yu)雅(ya)居樂共同建設陵水(shui)縣清水(shui)灣項(xiang)目中，雅(ya)生(sheng)(sheng)活(huo)提供(gong)了全域規劃與(yu)服(fu)務。
清水(shui)灣位于海南陵(ling)水(shui)縣東(dong)部沿海，最具識別度(du)的(de)是其長達12公里的(de)原生(sheng)態沙灘。在其十多年(nian)的(de)旅游產(chan)業開發中，無論交通建設、商業配套、旅游資源開發，還是自然環境保護(hu)，都有(you)雅生(sheng)活的(de)身影。
雅(ya)生(sheng)活(huo)在當地鏈條式市(shi)(shi)政一體化中扮演(yan)了重要角色，比如(ru)城市(shi)(shi)配套規劃建設與(yu)服務(wu)運營、全(quan)智慧網格化管理服務(wu)、全(quan)鏈條市(shi)(shi)政環衛服務(wu)等，還在運輸、交通、海灘、景(jing)區等業態(tai)空間提(ti)供全(quan)方位的(de)服務(wu)和運維(wei)。
如今(jin)的(de)陵(ling)水縣(xian)(xian)經過(guo)十余年的(de)發展，實(shi)現(xian)了(le)環境保護和發展齊頭并進(jin)，也由當初的(de)濱海小(xiao)城變成了(le)全國年客流(liu)量超500萬的(de)4A級景區和全國財政收(shou)入百強(qiang)縣(xian)(xian)。
雅生(sheng)活在(zai)也在(zai)這座濱海城市(shi)的(de)(de)(de)蛻變過程中，累積(ji)了(le)豐(feng)富的(de)(de)(de)深(shen)耕(geng)城市(shi)服(fu)務的(de)(de)(de)寶貴(gui)經驗。在(zai)行業(ye)發展未來的(de)(de)(de)賽道上積(ji)攢了(le)先發優勢。
易居(ju)企(qi)業集團CEO丁祖昱(yu)認為，未(wei)來1-2年(nian)，物業板塊(kuai)(kuai)將釋(shi)放出千億級市(shi)場(chang)增量，城市(shi)服(fu)(fu)務板塊(kuai)(kuai)更是(shi)萬(wan)億級的藍海。而已(yi)在(zai)非住宅(zhai)領(ling)域(yu)積(ji)累豐富經驗，搶跑城市(shi)服(fu)(fu)務賽道(dao)的雅生活大有可(ke)為，升(sheng)級智慧(hui)城市(shi)服(fu)(fu)務商后想象(xiang)空間更為廣闊，也難怪(guai)會被多家賣方機構一(yi)致看(kan)好。
