雅居樂集(ji)團控(kong)股有限公(gong)司(si)（以下簡稱“雅居樂”，股票代碼：03383.HK）日前發布公(gong)告，截至2016年12月31日止(zhi)12個月未(wei)經(jing)審核營運數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，其(qi)累計(ji)預售金(jin)額為(wei)528.2億(yi)元。
這意味(wei)著，雅居樂2016年銷(xiao)售額首次(ci)突破500億元(yuan)大關(guan)，比年初制(zhi)定的銷(xiao)售目標460億元(yuan)多出近(jin)70億元(yuan)，一(yi)改(gai)過去5年來業績(ji)未(wei)達預期的窘境。
從2013年(nian)起(qi)，雅居樂在三四線(xian)城市拿地擴(kuo)張，盡管土地儲備豐富，但受多重(zhong)因素影響(xiang)，業(ye)績多年(nian)未達預期(qi)。2015年(nian)后，其轉(zhuan)向一二線(xian)城市，并努力消化庫存，最終于2016年(nian)有(you)了突破(po)。
2016年(nian)于雅(ya)居樂而(er)言，不(bu)僅(jin)是業(ye)(ye)績實(shi)現重要(yao)突破的年(nian)份，也是業(ye)(ye)務(wu)向多元化發展的一年(nian)，其名稱(cheng)由“雅(ya)居樂地(di)產控股有限公司(si)”變(bian)更(geng)為“雅(ya)居樂集團控股有限公司(si)”就(jiu)是例證。
五(wu)年(nian)來業績首超預期
雅(ya)居樂日(ri)前公布的(de)業績預(yu)告(gao)顯示，2016年全年累(lei)計(ji)預(yu)售金(jin)額528.2億(yi)元，同(tong)比2015年增(zeng)長19.4%；累(lei)積(ji)預(yu)售建筑(zhu)面積(ji)530.2萬平方米(mi)，平均預(yu)售價(jia)9962元/平方米(mi)，同(tong)比2015年增(zeng)長14.2%，實現(xian)了量價(jia)齊(qi)升。相較于其(qi)年初制(zhi)定的(de)460億(yi)元的(de)銷售目(mu)標，雅(ya)居樂2016年完成了全年目(mu)標的(de)114.8%。
這一業績(ji)，扭轉了雅居(ju)樂2011~2015年(nian)(nian)業績(ji)未達(da)預(yu)期(qi)的(de)困局(ju)。根據(ju)《中(zhong)國經營報》記(ji)者梳理，雅居(ju)樂2011年(nian)(nian)銷(xiao)售(shou)目(mu)標370億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，僅(jin)完(wan)成(cheng)(cheng)315億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；2012年(nian)(nian)銷(xiao)售(shou)目(mu)標360億(yi)(yi)~380億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，僅(jin)完(wan)成(cheng)(cheng)330.7億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；2013年(nian)(nian)銷(xiao)售(shou)目(mu)標420億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，僅(jin)完(wan)成(cheng)(cheng)403.4億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；2014年(nian)(nian)銷(xiao)售(shou)目(mu)標480億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，僅(jin)完(wan)成(cheng)(cheng)441.6億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；2015年(nian)(nian)銷(xiao)售(shou)目(mu)標450億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，僅(jin)完(wan)成(cheng)(cheng)442.3億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。
據《21世紀經濟報道(dao)》稱，雅居樂的困局，緣于其從2013年(nian)開始，復制起(qi)家(jia)的“清水灣模式”，以(yi)(yi)低成本在(zai)(zai)三四線(xian)城市(shi)大量(liang)(liang)買地，導致(zhi)積壓的存(cun)貨太多，不得不以(yi)(yi)價換(huan)量(liang)(liang)去庫存(cun)，甚至虧本都要(yao)賣。雅居樂管理層曾在(zai)(zai)2015年(nian)中(zhong)期業(ye)績會上(shang)透露，其上(shang)半(ban)年(nian)重點以(yi)(yi)去庫存(cun)為主，推貨量(liang)(liang)有(you)一(yi)半(ban)是(shi)2014年(nian)以(yi)(yi)前存(cun)貨；下半(ban)年(nian)將推出535萬(wan)平方米貨量(liang)(liang)，全年(nian)計劃實現62%的去化目標。
對于上述情(qing)況，《北京商(shang)報》也援引業(ye)(ye)內(nei)人士評(ping)論(lun)稱，從2013年開始，眾多(duo)房企到(dao)一線(xian)城市拿地，雅居樂卻堅守(shou)三四線(xian)城市，這些(xie)地區庫存(cun)積壓(ya)嚴(yan)重，短期內(nei)難以去(qu)化(hua)。上海易居房地產研(yan)究院研(yan)究員嚴(yan)躍進置評(ping)，雅居樂土(tu)地儲備擴(kuo)大(da)，并不能(neng)快速(su)轉化(hua)為物業(ye)(ye)，說(shuo)明沒有(you)開展好高周轉模式，企業(ye)(ye)內(nei)部管理(li)與成本控制能(neng)力有(you)所欠缺。
從2015年(nian)開始，雅(ya)(ya)居樂艱難(nan)地消化庫(ku)存，并轉(zhuan)向一二(er)線城市布局，由此迎來業績(ji)好轉(zhuan)的(de)年(nian)份。雅(ya)(ya)居樂董事長陳卓林(lin)在2016年(nian)業績(ji)會(hui)上(shang)表示，2015年(nian)實(shi)現銷售去(qu)化率(lv)63%，利潤(run)率(lv)比(bi)較(jiao)低的(de)庫(ku)存2016年(nian)將(jiang)會(hui)清(qing)完(wan)；2016年(nian)的(de)項(xiang)目(mu)已經處于漲價狀(zhuang)態，截(jie)至2016年(nian)3月(yue)(yue)22日(ri)，雅(ya)(ya)居樂2016年(nian)度(du)已銷售逾100億(yi)元，較(jiao)2015年(nian)同期(qi)上(shang)升逾三成。到了2016年(nian)10月(yue)(yue)，雅(ya)(ya)居樂提前(qian)完(wan)成了460億(yi)元的(de)銷售目(mu)標。
2016年(nian)一季度以來，內地多(duo)個城市(shi)(shi)的(de)樓市(shi)(shi)相繼火(huo)爆，雅樂居分(fen)布于此的(de)項(xiang)目(mu)因而受益。公(gong)開(kai)消息顯示，雅居樂清水灣(wan)2016年(nian)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額106億元(yuan)，創歷史新高(gao)，穩居2016年(nian)海南銷(xiao)冠，該(gai)項(xiang)目(mu)累計銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額已超過(guo)600億元(yuan)；雅居樂在中(zhong)山市(shi)(shi)的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額也超過(guo)了(le)100億元(yuan)；其在廣州的(de)兩(liang)大豪(hao)宅項(xiang)目(mu)劍橋郡(jun)和(he)富(fu)春山居的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額為57億元(yuan)。
陳卓林對外公開(kai)表(biao)示，2015年的(de)(de)毛利率表(biao)現不佳(jia)，但“最(zui)壞的(de)(de)時(shi)候已經過去”，并(bing)透(tou)露2013年放慢(man)拿地(di)腳步后，2016年拿出100億(yi)元用于買(mai)地(di)，預計拿地(di)金(jin)額是(shi)2015年的(de)(de)近6倍和2014年的(de)(de)4倍。
“2016年上半年，中國經濟平(ping)穩發(fa)展，加(jia)上房(fang)地(di)(di)產政策基調仍較(jiao)寬松，持續釋(shi)放房(fang)地(di)(di)產市場(chang)(chang)的(de)剛性(xing)需求，市場(chang)(chang)成交(jiao)量迅速回(hui)升。”陳卓林在2016年中期業(ye)績會上說，“雅居樂(le)持續強化產品競爭力及(ji)把握市場(chang)(chang)機(ji)遇(yu)，靈活調整營銷策略，以合理價(jia)格適(shi)時(shi)推盤(pan)。”
未來謀求多元化發(fa)展(zhan)
2016年業績實現重要突破后，雅(ya)居樂將于2017年迎來(lai)25周(zhou)年。截止到2016年6月30日(ri)，雅(ya)居樂總資產已近1200億元，擁有總建筑面積達3359萬(wan)平方米的土(tu)地儲備。
不過(guo)，在眾多(duo)房企紛紛走多(duo)元(yuan)化發(fa)(fa)展(zhan)之路時，已涉足酒店運(yun)營、物業管(guan)理的(de)雅居樂，也提出了多(duo)元(yuan)化發(fa)(fa)展(zhan)的(de)戰(zhan)略轉型。
早在2011年(nian)就有(you)媒體報道稱，雅居樂(le)一內(nei)部(bu)人(ren)士透露，雅居樂(le)未來(lai)3年(nian)將加大(da)持有(you)物業(ye)投(tou)(tou)資，尤其(qi)要重點投(tou)(tou)資酒店業(ye)，以建立更完善和多(duo)元化(hua)的(de)業(ye)務(wu)組合，分散經(jing)營風險，應對地產調控(kong)。此后幾(ji)年(nian)，雅居樂(le)也在擴大(da)其(qi)他業(ye)務(wu)板塊(kuai)。陳(chen)卓(zhuo)林曾在2015年(nian)中期(qi)業(ye)績會(hui)上表示，未來(lai)雅居樂(le)會(hui)探(tan)索產業(ye)多(duo)元化(hua)，但仍堅持做房地產，不會(hui)做其(qi)他轉型。
2016年5月23日，雅(ya)居(ju)樂(le)(le)發布公(gong)(gong)(gong)告稱(cheng)，董事會建議(yi)將公(gong)(gong)(gong)司(si)名(ming)稱(cheng)由(you)“雅(ya)居(ju)樂(le)(le)地產控(kong)股有限公(gong)(gong)(gong)司(si)”更(geng)改(gai)為“雅(ya)居(ju)樂(le)(le)集團控(kong)股有限公(gong)(gong)(gong)司(si)”。至(zhi)于更(geng)名(ming)的(de)理由(you)，雅(ya)居(ju)樂(le)(le)于公(gong)(gong)(gong)告中表示(shi)，隨著(zhu)公(gong)(gong)(gong)司(si)進一步發展及擴大(da)業務(wu)范(fan)圍，更(geng)名(ming)可(ke)反映(ying)未(wei)來策略；新名(ming)稱(cheng)亦(yi)可(ke)重塑公(gong)(gong)(gong)司(si)的(de)企業形象及身份(fen)。
嚴躍進認為，對于(yu)很多(duo)房(fang)企來說，轉型是(shi)必然的(de)(de)趨勢，是(shi)規避傳統拿地成本高等風險下的(de)(de)一個決策(ce)；改名的(de)(de)背(bei)后(hou)，更多(duo)的(de)(de)是(shi)房(fang)企對于(yu)自身(shen)資源的(de)(de)整合，并多(duo)元擴展更多(duo)的(de)(de)業(ye)務(wu)渠(qu)道(dao)。
“企(qi)業要(yao)發展(zhan)，多元(yuan)化很重(zhong)要(yao)，但反對盲目(mu)轉型(xing)。”陳卓林在(zai)2016年(nian)中國不動產金融年(nian)會上(shang)談(tan)到(dao)雅居(ju)樂多元(yuan)化時說，他不會為了(le)多元(yuan)化而多元(yuan)化，而是(shi)在(zai)發展(zhan)地(di)產業務(wu)的(de)(de)基(ji)礎上(shang)，有策略地(di)進入與地(di)產行(xing)業相(xiang)關性(xing)極(ji)強的(de)(de)業務(wu)，公司(si)在(zai)生活、環保、教育等領域(yu)的(de)(de)業務(wu)，都是(shi)圍繞(rao)地(di)產業務(wu)展(zhan)開(kai)的(de)(de)產業鏈。
根(gen)據公開資料，目前雅(ya)居(ju)樂設有(you)(you)(you)地(di)產、雅(ya)生(sheng)活、環保、教(jiao)(jiao)育(yu)(yu)等(deng)四(si)大(da)板塊(kuai)(kuai)。在(zai)(zai)(zai)雅(ya)生(sheng)活板塊(kuai)(kuai)，其以社區生(sheng)活服務(wu)為落腳點(dian)，集結旗下九大(da)業(ye)務(wu)板塊(kuai)(kuai)，欲打(da)造集優(you)質物業(ye)管理平(ping)(ping)臺、高(gao)新社區互聯網平(ping)(ping)臺、全業(ye)態產品供應平(ping)(ping)臺于一(yi)身(shen)的綜合(he)性社區服務(wu)產業(ye)。在(zai)(zai)(zai)環保板塊(kuai)(kuai)，下轄雅(ya)居(ju)樂固體廢物處(chu)理有(you)(you)(you)限公司、雅(ya)居(ju)樂環境修復有(you)(you)(you)限公司和雅(ya)居(ju)樂水(shui)務(wu)有(you)(you)(you)限公司，業(ye)務(wu)幾乎涵蓋除(chu)大(da)氣外大(da)部分污染防治和資源再(zai)生(sheng)利用。在(zai)(zai)(zai)教(jiao)(jiao)育(yu)(yu)板塊(kuai)(kuai)，其已構建含幼教(jiao)(jiao)、K12、國(guo)際教(jiao)(jiao)育(yu)(yu)、高(gao)職教(jiao)(jiao)育(yu)(yu)、社區教(jiao)(jiao)育(yu)(yu)、在(zai)(zai)(zai)線教(jiao)(jiao)育(yu)(yu)等(deng)六(liu)大(da)業(ye)態，截至2015年底，全國(guo)教(jiao)(jiao)育(yu)(yu)配(pei)套已有(you)(you)(you)57所，另有(you)(you)(you)65所處(chu)在(zai)(zai)(zai)規(gui)劃中，辦學規(gui)模預(yu)計達(da)10萬人。
雅居樂2016年(nian)中期業(ye)績會公布，其(qi)上(shang)(shang)(shang)半年(nian)雅居樂物業(ye)管(guan)理收入(ru)(ru)較2015年(nian)同期上(shang)(shang)(shang)升23.6%；酒店營運收入(ru)(ru)亦較2015年(nian)同期上(shang)(shang)(shang)升7.3%；物業(ye)投(tou)資業(ye)務(wu)收入(ru)(ru)較2015年(nian)同期上(shang)(shang)(shang)升156.7%。雅居樂在2016年(nian)半年(nian)報上(shang)(shang)(shang)表(biao)示，集(ji)團(tuan)會采(cai)取多元化發展的策略，推(tui)動旗下各(ge)業(ye)務(wu)板塊穩步發展，增加利潤增長(chang)點。
“目前房(fang)地產(chan)仍(reng)然是(shi)(shi)一個非常好的(de)行業(ye)，雅居樂(le)的(de)主營業(ye)務仍(reng)然是(shi)(shi)房(fang)地產(chan)，與房(fang)地產(chan)相關的(de)多元(yuan)化產(chan)業(ye)將不斷嘗試并逐步實施(shi)。”陳卓(zhuo)林如是(shi)(shi)表示。
