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房企(qi)規模化、集中化的趨勢已越來越明(ming)顯。2017年，百強房企貢獻了全(quan)國房地產銷(xiao)量中的(de)50%，其中(zhong)TOP10更是占(zhan)了全國銷量的(de)30%。未來強(qiang)者恒(heng)強(qiang)，資本、土地、產業都會向大房(fang)企(qi)傾斜，擴(kuo)規模、提目標對(dui)于中小房(fang)企(qi)而言已成(cheng)必(bi)然趨勢。然而，在中國去杠桿化的(de)大背景(jing)下(xia)，政府對(dui)于地產市場的(de)調控不斷，“金九(jiu)銀十”已不如(ru)去年熱鬧。

　　為了在行業(ye)集中度上(shang)升(sheng)的(de)背景(jing)下“活(huo)下去”，今年上(shang)市的(de)幾家中小房企都(dou)不約而同地提(ti)出了要快速(su)實現千億(yi)的(de)目標(biao)，但在這(zhe)個目標(biao)背后是居(ju)高不下的(de)負(fu)債(zhai)率。數據顯示，這(zhe)幾家新上(shang)市企業(ye)的(de)凈(jing)負(fu)債(zhai)率均高于(yu)100%，在目前(qian)國家(jia)對地產企(qi)業融資趨嚴的(de)形勢下，讓人(ren)不由(you)地對這些房企(qi)未(wei)來是(shi)否能(neng)夠可持續發展打上了問(wen)號。

　　中小房(fang)企財務(wu)狀況(kuang)如此，大房(fang)企亦不例外。自(zi)去年以來(lai)，5000億俱樂部(bu)中的(de)恒大堅定不移地去杠桿，還清了1129億永續(xu)債，并且(qie)進一步削減外部借款(kuan)，然(ran)而據該公司2018年中(zhong)報(bao)顯示，凈負債率雖然同(tong)比下降了近(jin)5成，但仍達到127.3%。

　　可(ke)以想見，房(fang)企(qi)們(men)為(wei)了快速發展(zhan)必須要承受高額的(de)(de)負債。但在去杠桿(gan)化(hua)的(de)(de)大背景下，穩健的(de)(de)財務(wu)狀況才有讓房(fang)企(qi)更(geng)進(jin)一步向前的(de)(de)可(ke)能。

　　以港股上市企業(ye)雅居樂為(wei)例，在2016年宣布完成更名并(bing)開啟多元化戰略之(zhi)后，雖然(ran)歷(li)經政策、市場環境的起起伏伏，卻始終“穩健”地行駛在(zai)發展的快車道之(zhi)上(shang)。

　　2017年報(bao)數據顯(xian)示(shi)，更(geng)名后的(de)雅居(ju)樂實(shi)現銷售金額897.1億元，業績完(wan)成率高達138%，同比增(zeng)長69.8%，創近8年新(xin)高(gao)，該增速在2017年甚至高于(yu)行(xing)業(ye)三巨頭中(zhong)的萬科，與恒大不相(xiang)上下(xia)。

　　順理成章，2018年3月(yue)，快速發展的雅(ya)居(ju)樂首(shou)次(ci)提出了要(yao)在當(dang)年實現千億的目標，并在隨后火力全開。

　　2018年中(zhong)期業績發布會(hui)上(shang)，雅(ya)(ya)居樂(le)交出(chu)了被媒體(ti)(ti)稱為“史上(shang)最(zui)好”的中(zhong)報(bao)。上(shang)半年，雅(ya)(ya)居樂(le)股(gu)東應占利潤為37.59億元，較去年同期(qi)大幅上升102.2%;毛利(li)(li)及期內利(li)(li)潤分(fen)別為120.18億元及42.8億元，較(jiao)去年(nian)同(tong)期分(fen)別上升44.4%及85.6%;整體(ti)毛利率及凈利潤率分別為(wei)49.6%及17.7%，較去年同(tong)期分別上升12.3個百分點及(ji)7.4個百分(fen)點。

　　尤其是高(gao)達49.6%的利潤率表(biao)現，在眾多港(gang)股房企中排名第一。

　　地產方面，截至2018年6月30日，雅居樂在(zai)69個城市及地區共擁有預計總建(jian)筑面(mian)積3540萬平方米的土地儲(chu)備。尤其是在(zai)粵港澳(ao)大灣區，雅居(ju)樂在(zai)其中(zhong)的7個城市擁(yong)有預(yu)計總(zong)建筑面積約1081萬平米土地(di)(di)儲備，占整(zheng)體土地(di)(di)儲備的31%，成為保證未來4-5年(nian)業(ye)務發(fa)展的重要基石。

　　為實現千億，上半年(nian)雅居樂新推(tui)出11個項(xiang)目(mu)，累積預售金額465.50億元，同比增長15%，下半年還將繼續推(tui)出25個新項目來確保目標的實(shi)現。

　　多(duo)元化(hua)方面，雅(ya)居(ju)樂也表現不俗(su)。旗(qi)下的(de)物業(ye)管(guan)理(li)板(ban)塊雅(ya)生活集團于2018年2月(yue)9日在香港聯交所主(zhu)板分拆上市，成為(wei)中(zhong)國首家紅籌分拆H股的物(wu)業(ye)服務企業(ye)，并在回顧期內(nei)實現營業(ye)額(e)人民幣14.06億元，較(jiao)去年同期上升103.1%。雅居(ju)樂環保已擁有超200萬噸/年的(de)危廢(fei)處(chu)理(li)資質和(he)超1200萬立方米(mi)的安全填埋場庫容，位居行業第一。教(jiao)育板塊也已經在全國43個重點(dian)城市開辦了各類(lei)教(jiao)育機(ji)構200多所。

　　一(yi)(yi)方面(mian)是快，另一(yi)(yi)方面(mian)是穩(wen)。

　　記者查閱公(gong)開數據發現(xian)，2016年雅居樂(le)凈負債比率為(wei)49.1%，2017年為71.4%，2018年截至(zhi)6月30日凈負債率為87.7%。雖(sui)然(ran)有逐(zhu)年(nian)上升的趨(qu)勢(shi)，但雅居(ju)樂在保持快速發展(zhan)的同(tong)時，負債率水平一(yi)直處于(yu)行業平均以下。

　　以2018年中(zhong)數據為例，上半年末，170家房(fang)企的加權凈負債率約(yue)為92.56%，60家(jia)重點房企的加權凈負債率為97.93%。此外，60%的房(fang)企凈負(fu)債(zhai)率(lv)有所上(shang)漲(zhang)。對比同期，雅居樂凈負(fu)債(zhai)率(lv)是87.7%，遠(yuan)遠(yuan)低(di)于行(xing)業水平(ping)。資產負(fu)債(zhai)率方面，2018年中期房地(di)產行業資產負債率為79.46%，雅居樂同(tong)期(qi)為73.46%，也低于行業(ye)水平。

　　雅居樂的穩還表現在現金流方(fang)面(mian)。截至2018年6月底的(de)現金結(jie)余(yu)有295億，總資產1969億，股東總權益522億，凈負(fu)債率(lv)是87.7%，流動比率為1.4倍。

　　正是因(yin)(yin)為雅居樂(le)在快速發(fa)展的同時，做(zuo)到了(le)財務指標的穩健，因(yin)(yin)此(ci)獲得了(le)國內主(zhu)流信用評級(ji)機構的青(qing)睞(lai)。中(zhong)誠信和聯(lian)合評級(ji)均對雅居樂(le)給出AAA級(ji)主體信用等級(ji)，這是境內最高級(ji)別的信用評級(ji)。該信用評級(ji)意味著公司償(chang)還(huan)債務的能(neng)力極強，基本(ben)不受不利經濟環(huan)境的影響，違約風險極低(di)。

　　國家對地產(chan)行業(ye)調(diao)控的(de)持(chi)續深入以及(ji)國內經(jing)濟發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)趨(qu)勢表明(ming)，未來地產(chan)市場一定會(hui)有(you)眾多企業(ye)被淘汰出局，行業(ye)集(ji)中度也將不斷提升。雖(sui)然只(zhi)有(you)萬科(ke)在(zai)喊(han)“活下(xia)去”，但需(xu)要考(kao)慮(lv)這(zhe)一問題的(de)還有(you)很多。事實(shi)證明(ming)，只(zhi)有(you)那些在(zai)快速發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)同時能夠實(shi)現財務“穩(wen)健”的(de)企業(ye)，才有(you)可持(chi)續發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)可能。